南通市政府关于印发《南通市用人单位欠薪预警试行办法》的通知

上一篇: 资阳市人民政府关于印发《资阳市经济适用住房销售管理办法》的通知
下一篇: 资阳市人民政府关于印发《资阳市经济适用住房管理办法》的通知

2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。

一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端

我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。

二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想

1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。

三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍

1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
农业部、国家工商局


农业部、国家工商行政管理局关于贯彻《国务院关于完善化肥、农药、农膜专营办法的通知》的通知

1990年3月23日，农业部、工商局

各省、自治区、直辖市、计划单列市农业（农林、农牧、农牧渔业）厅（局）、直属直供垦区（建设兵团、农垦总局、管理局）、工商行政管理局：
化肥、农药、农膜实行专营是党中央、国务院治理经济环境、整顿经济秩序的一项重大措施。为了把这项工作搞得更好，兴利除弊，国务院于一九八九年底，发出了国发［1989］87号《关于完善化肥、农药、农膜专营办法的通知》（以下简称《通知》），对农垦、农技推广部门开展技术服务配套供应化肥、农药、农膜作了明确规定，为了更好地贯彻《通知》精神，结合农业系统的实际情况，特通知如下：
一、明确指导思想，做好化肥、农药、农膜专营工作。各级农业、农垦部门要认真贯彻党中央、国务院关于治理、整顿的方针，提高对专营工作的认识，统一思想，顾全大局，与有关部门协同做好专营工作。各地要牢固树立为农业服务的指导思想，摆正技术服务与有偿转让、经营的关系。各地要明确国务院批准农技推广部门结合技术推广有偿转让给农户的化肥、农药、农膜，主要是为了搞好技术服务，方便农民，发展生产，而不是以盈利为目的。
农业部直属直供垦区（以下简称农垦）的农业生产资料经营单位、县级植保站、土肥站、技术推广站（中心）及县以下农技推广站（以下统称农技推广部门），必须按国发［1989］87号文件规定的范围，紧密结合本部门业务，开展化肥、农药、农膜的有偿转让、经营活动。
二、各省农业厅（局）、农垦管理局要切实加强对本系统专营工作的管理，层层建立责任制。对农垦系统的农业生产资料经营单位、农技推广部门有偿转让、经营的化肥、农药、农膜实行审批制度。审批核准的条件是：认真执行国家规定的有关法令和政策；热心为农民服务；掌握土肥、植保、农地膜科学使用技术，有一定技术力量；审批文件必须明确有偿转让、经营的范围。具体审批办法由省农业厅（局）、农垦（场）管理局结合本省情况制订，并通报当地工商行政管理机关。凡经农业、农垦行政管理部门审批核准的单位，必须持批准文件或证明向当地工商行政管理机关按《企业法人登记管理条例》第三十五条规定办理登记注册，领取营业执照。已在工商行政管理机关注册登记的单位，还须向工商行政管理机关补报农业、农垦行政主管部门的批准证明。凡经核准的单位，必须严格执行国家的法规和政策，如发现随意涨价，转让给非专营单位和个人销售以及有偿转让、经营假劣化肥、农药、农膜的，农业、农垦行政主管部门应收回其批准文件，并由当地工商行政管理机关依法查处。
三、根据国务院国发［1989］87号文件规定，农垦系统的农业生产资料经营单位和县及县以下农技推广部门有偿转让、经营的化肥、农药、农膜同基层供销社一样，免征营业税，在交通运输方面享受铁路等部门优先安排待遇。在周转资金专款专用方面与生产企业、农资部门享受同等待遇。农垦、农技推广部门要主动与有关部门联系，及时沟通情况，争取给予支持。
四、认真做好化肥、农药、农膜的质量监测工作。农业主管部门要充分利用现有设备和技术优势，做好质量检测、监督工作，还没有行使质量监测权的单位，要尽快取得当地政府与技术监督管理部门的认可，获得化肥、农药、农膜质量的监测权，把好农业用化肥、农药、农膜的质量关。农技推广部门不准购进和有偿转让未经注册登记、没有生产许可证（准产证）的单位生产的化肥、农药、农膜。
五、做好救灾农药的储备工作。为了保证突发性病虫害和其它灾情急用，国家要求分级储备一部分农药，根据各地灾情大小分别由中央、省级的有关部门按标准给予安排。储备农药的分配，由中央、省级农业部门与农资公司协商提出，报同级农业生产资料协调小组审定后，由农资公司执行。救灾农药系国家救灾物资，未经主管部门审批，任何单位、个人不得挪用、私分。
六、建立健全财务管理制度。有偿转让、经营化肥、农药、农膜的农垦系统的农业生产资料经营单位和农技推广部门要建立农资专用帐目，健全管理制度。农资供应收费要与技术服务费（咨询费、承包费等）严格分开，单记单收，不能把物资供应费与技术服务费混在一起。
技术服务收费标准，建议由各地农业厅（局）会同当地物价管理部门制定。
七、建立信息反馈制度。各省级植保、土肥、技术推广站要每季度分别将化肥、农药、农膜的购、销、调、存及技术推广情况上报给农业部农业司及有关各总站，农垦系统上报给农业部农垦司。要求省级单位于季度初10日起报，不迟于15日；县级起报日期由省农业厅（局）确定。
各地调查情况随时可报，年终做好总结。
八、各级农垦、农技推广部门要搞好同生产化肥、农药、农膜企业的横向联系与协作，开展农技服务；同时积极与农资部门合作，开展专业化、系列化联合服务。
九、切实加强领导。各级农业、农垦主管部门要加强对本行业专营工作的领导，要成立本系统农资协调小组，协调、组织各方面的农资专营工作，及时解决专营中存在的问题，对专营工作开展好的单位给予表彰，对违反价格政策、违纪违法行为的要配合有关部门严肃查处。
以上条款由各省、自治区、直辖市、计划单列市农业厅（局）、农垦局会同工商行政管理局，结合本省人民政府的具体办法组织实施，并将落实和审核批准情况报农业部。