最高人民法院关于规范高级人民法院向最高人民法院报送案件卷宗材料工作的通知

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福建省厦门市人民政府


厦门市物业管理服务收费办法
厦门市人民政府



第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维
护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。
第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。
市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。
第五条 本办法下列用语的含义是：
㈠ 物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。
㈡ 综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。
㈢ 特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。
㈣ 其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。
㈤ 装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。
㈥ 公共水电费，是指小区、楼宇的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。
第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。
由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。
物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。
物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。
第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。
第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：
㈠ 直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；
㈡ 公共设施、设备正常运行和维护费用；
㈢ 绿化、美化费用；
㈣ 清洁、保洁、消毒等卫生费用；
㈤ 安全防范费用；
㈥ 物业管理单位和业主管委会办公费用；
㈦ 纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；
㈧ 特约专项服务费用；
㈨ 法定税费；
㈩ 合理利润。
第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向市物价局备案。
第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：
㈠ 物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；
㈡ 与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；
㈢ 环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；
㈣ 园林绿地以及环境美化的日常维护、管理；
㈤ 协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；
㈥ 物业委托管理合同中规定的其它服务项目。
第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，并报市物价局备案。
因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，其收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。
前款提交的书面申请应包含以下内容：
㈠ 物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；
㈡ 物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用人对调高收费标准的意见；
㈢ 物业单位经营现状及人员配备；
㈣ 增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；
㈤ 年度物业管理服务费用收支预决算；
㈥ 企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。
市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，并书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。
第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。
第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房以及小区、楼宇范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。
第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收
支并按月代收代缴。
物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或
平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。
第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。
市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费，须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。
物业管理单位已接受委托实施管理，或相应收取综合管理服务费的，其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：
㈠ 有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；
㈡ 业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0·3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；
㈢ 有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。
第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：
㈠ 物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。
㈡ 履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；
㈢ 物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；
㈣ 物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；
㈤ 物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；
㈥ 物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；
㈦ 对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；
㈧ 物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。
第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：
㈠ 业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；
㈡ 业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；
㈢ 审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；
㈣ 配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；
㈤ 协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。
第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。
第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：
㈠ 越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；
㈡ 不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；
㈢ 不按规定实行明码标价的；
㈣ 提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；
㈤ 其它违反本办法的行为。
第二十五条 本办法由市物价局负责解释。
第二十六条 本办法自1998年2月1日起施行。



1997年11月25日
广西壮族自治区百色市人民政府


市人民政府令第10号


现公布《百色市人民政府关于修改〈百色市城区河道管理实施细则〉的决定》，自公布之日起施行。



市长 谢泽宇

二○○九年四月二日




百色市人民政府关于修改《百色市城区河道管理实施细则》的决定



市人民政府决定对《百色市城区河道管理实施细则》作如下修改：

第十七条修改为“在河道管理范围内修建桥梁、港口、码头、涵闸、泵站、穿堤管道和其他拦河、跨河、临河建（构）筑物，应当符合规定的防洪标准、岸线规划、港口总体规划和其他有关的技术要求。工程建设可行性研究报告报批前，其工程建设方案必须先报水行政主管部门会同航道行政主管部门审查同意后，方可按照基本建设程序报批，否则该项目不得立项和开工。市水行政主管部门在接到审查申请后10个工作日内（不含现场勘察、专家评审时间，及申请人修改补充完善申请材料时间）必须将审查意见书面通知申请单位，或转报自治区水行政主管部门。”

本决定自公布之日起施行。

《百色市城区河道管理实施细则》根据本决定做相应的修订，重新公布。











百色市城区河道管理实施细则



（2006年3月29日百色市人民政府令第1号公布

根据2009年4月2日《百色市人民政府关于修改〈百色市

城区河道管理实施细则〉的决定》修订）



第一条　为加强百色城区河道的管理，确保防洪安全，发挥河道的综合效益，依据《百色市城区河道管理办法》，制定本细则。

第二条 市人民政府水行政主管部门（以下简称市水行政主管部门）是城区河道管理的行政主管部门，其主要职责是：

（一）协助自治区水行政主管部门管理右江城区河道；

（二）审查城区河道防洪预案、右江和澄碧河清障计划、防治水害规划和综合开发利用规划；

（三）审查在河道管理范围内项目工程建设方案；

（四）监督检查河道法律、法规、规章执行情况；

（五）依法查处河道水事违法行为、调处河道水事纠纷，对违反城区河道管理办法的单位或个人，按照水法律法规的规定给予相应的处罚。

第三条 市堤防管理机构是百色市城区河道管理单位，隶属市水行政主管部门，其主要职责是：

（一）履行百色市城区防洪治涝工程项目法人职责，对百色市城区防洪治涝工程建设全过程负责；

（二）负责堤防工程及其附属设施的日常维护、运行和管理；

（三）制定、执行城区河道防洪预案、右江和澄碧河清障计划、防治水害规划和综合开发利用规划；

（四）洪水期间，在市防汛抗旱指挥部的领导和协调下承担堤防防洪抢险的主要工作，配合有关部门对与防洪治涝有关的道路、桥梁、下水道进行管理。

第四条 市政管理、国土资源、环境保护、公安、交通、航道等有关行政主管部门应在各自职权范围内履行城区河道管理的相关职责。

（一）市政管理部门负责堤顶市政道路、绿化美化带、城区排涝沟、市政排水涵闸、人行步道、栏杆、灯饰和草坪树木的建设、管理、养护与保洁工作；

（二）国土资源部门负责城区河道管理范围内土地权属确认和建设用地征用工作；

（三）环境保护部门负责依照《中华人民共和国水污染防治法》对城区河道管理范围内排污口的设置、污染物的排放等履行日常监督管理工作；

（四）公安部门负责对损坏河道公共设施等违反治安管理规定的行为进行治安处罚；

（五）交通部门负责城区河道管理范围内使用港口深水岸线的申报和使用港口非深水岸线的审批等有关工作；

（六）航道行政主管部门负责城区河道管理范围内通航水域的管理工作。

第五条　根据河道堤防安全和防汛抢险的实际需要，百色市城区河道及其配套工程具体管理和保护范围为：

（一）右江。

百色水利枢纽平圩大桥至右江区四塘镇段为城区河道，其管理和保护范围为：

1. 百色水利枢纽平圩大桥至百林桥河段：127.09米（百色水利枢纽平圩大桥）—120.25米（化肥厂）—120.00米（百林桥）水位高程（下同）以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位高程线至河岸水平距离15米为保护范围；

2. 百林桥至澄碧河口河段：左岸堤防迎水面堤顶线与右岸120.00米（百林桥）—118.82米（澄碧河口）之间以下水域、沙洲、滩涂、左岸堤顶线往堤防内侧15米为河道管理范围，右岸120.00米（百林桥）—118.82米（澄碧河口）水位线至河岸水平距离15米为保护范围；

3. 澄碧河口至坡洲河段：118.82米（澄碧河口）—118.15米（拉域水文站）—116.13米（坡洲）以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位线至河岸水平距离15米为保护范围；

4. 沙洲至右江区四塘镇河段以116.13米（坡洲）—116.00米（右江区四塘镇）以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位线至河岸水平距离15米为保护范围。

（二）澄碧河。

澄碧河水库厂房至澄碧河口为城区河道，其管理范围为：

1. 澄碧河水库厂房至拉达电站挡水坝河段：128.64米以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位线至河岸水平距离10米为保护范围；

2. 拉达电站挡水坝至东坪电站挡水坝河段：121.744米以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位线至河岸水平距离10米为保护范围；

3. 东坪电站挡水坝至澄碧河口河段：118.82米以下水域、沙洲、滩涂为河道管理范围，该水位线至河岸水平距离10米为保护范围。

（三）排涝沟。

1. 东笋造纸厂排涝沟。出口至上游6.5公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧7—7.4米；

2. 中东旦排涝沟。出口至上游2.6公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧6—6.25米；

3. 百高排涝沟。出口至上游1.82公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧3.75—4.05米；

4. 六田排涝沟。出口至上游6.2公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧5.5米；

5. 五小排涝沟。出口至上游2.53公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧4.75—5.1米；

6. 莲塘至干亨排涝沟。出口至上游3.35公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧6.75—7.25米；

7. 那午至沙洲排涝沟。出口至上游2.8公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧6.5—7.1米；

8. 那马排涝沟。出口至上游15.45公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧8—9.25米；

9. 糖厂排涝沟。出口至上游2.3公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧6—6.25米；

10. 大同排涝沟。出口至上游5.1公里为城区河道，其管理范围为：沟中线至两侧7—7.65米。

第六条 河道管理范围内的土地包括河流水面、沙洲、滩涂（含可耕地、林地），具体如下：

1. 两岸均有堤防的，堤防之间的土地和堤防外宽15米的护堤地属河道管理范围内土地；

2. 一岸有堤防，另一岸无堤防的，堤防与无提防岸设计洪水位之间的土地和堤防外宽15米的护堤地属河道管理范围内土地；

3. 两岸均无堤防，两岸设计洪水位之间的土地属河道管理范围内土地。

第七条 建设项目使用河道管理范围内土地，其所有权属集体所有的由市人民政府依法征收，并按照本市征地办法进行征地补偿；其所有权属于国家所有，使用权属于单位或个人的，由市人民政府依法收回其使用权，并按照本市收回国有土地使用权补偿办法给予补偿。

第八条 河道管理范围内的土地，除土改时已将所有权分配给农民，“四固定”时已将所有权明确给农村集体，国家未征用且迄今仍归农民集体使用的，其土地所有权属农村集体外，其余土地属于国家所有。

第九条 在河道管理范围内，在土改时已将所有权分配给农民或“四固定”时已将所有权明确给农村集体，但因自然灾害塌陷，至今仍作耕地耕种的，土地属农村集体所有。

第十条 河道管理范围内的国有土地，在本办法颁布实施前土地使用权已依法确定权属给单位、个人的，继续保留土地使用权。

第十一条 属于集体所有土地的，在国家建设需要征收时，按本市征收集体土地办法进行征收补偿。

第十二条 属于国有可耕地，在实行土地承包责任制，乡（镇）以上人民政府已颁发土地承包证且耕种至今的，在国家建设需要用地时，参照征收集体同类土地补偿标准，支付给承包人安置补助费和地上附着物、青苗补偿费作为补偿。

第十三条 在河道管理范围内国有土地上擅自开发耕种，乡（镇）以上人民政府没有颁发土地承包证的，在国家建设需要用地时，对地上附着物、青苗给予补偿。

第十四条 已依法取得国有土地使用权，在国家建设需要用地时，由政府依法收回国有土地使用权，依照本市收回国有土地使用权补偿办法给予补偿。

第十五条 属于国家、自治区基础设施重大项目建设用地，征收集体土地，收回国有土地使用权，补偿标准按《广西壮族自治区基础设施重大项目建设用地征地拆迁暂行办法》（桂政发〔2000〕39号）和《广西壮族自治区基础设施重大项目建设用地被征收土地平均产值基数标准和拆迁补偿标准》（桂计法规〔2005〕190号）规定执行。

第十六条 非国家、自治区基础设施重大项目用地，征收集体土地，收回国有土地使用权，补偿标准按《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《百色市城区征收集体所有土地办法（试行）》（百政发〔2005〕64号）规定执行。

第十七条　在河道管理范围内修建桥梁、港口、码头、涵闸、泵站、穿堤管道和其他拦河、跨河、临河建（构）筑物，应当符合规定的防洪标准、岸线规划、港口总体规划和其他有关的技术要求。工程建设可行性研究报告报批前，其工程建设方案必须先报水行政主管部门会同航道行政主管部门审查同意后，方可按照基本建设程序报批，否则该项目不得立项和开工。市水行政主管部门在接到审查申请后10个工作日内（不含现场勘察、专家评审时间，及申请人修改补充完善申请材料时间）必须将审查意见书面通知申请单位，或转报自治区水行政主管部门。

第十八条　水行政主管部门对建设单位的申请进行审查后，作出不同意建设决定，或者要求就有关问题进一步补充修改完善后再行审查的，应当在审查意见中说明理由和依据。对批复持有异议或者水行政主管部门逾期不予答复的，建设单位在接到批复之日或申请期满之日起60日内，向百色市人民政府或自治区水行政主管部门申请行政复议。

第十九条　上级有关部门在审批已经水行政主管部门同意的建设项目时，如对建设项目的性质、规模、地点作重大调整的，应事先征求作出审批决定的水行政主管部门的意见，并重新办理审查同意书。

第二十条　经审查同意后的工程施工，要接受水行政主管部门或水行政主管部门授权单位监督。工程竣工后，由水行政主管部门或水行政主管部门授权单位（涉及航道的，会同航道行政主管部门）进行验收合格后方可启用，在使用中要服从水行政主管部门的安全管理。

第二十一条　河道采砂实行许可证制度。许可证由水行政主管部门负责发放。

河道采砂、淘金、取土涉及通航水域的，应事先征求航道主管部门同意后，方可到水行政主管部门办理采砂许可证。从事淘金和营业性采砂取土的，在获准采砂许可后，还应按当地国土资源、工商、物价、税务部门的有关规定办理相关手续。

第二十二条　本细则自公布之日起施行。

第二十三条　本细则由市水行政主管部门和国土资源行政主管部门负责解释。