关于办理伪造贩卖伪造的高等院校学历学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释
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关于办理伪造贩卖伪造的高等院校学历学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释
关于办理伪造贩卖伪造的高等院校学历学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释
最高人民法院最高人民检察院公告
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明刑事案件如何适用法律问题的解释》已分别于2001年6月21日、2001年7月2日，由最高人民法院审判委员会第1181次会议，最高人民检察院第九届检察委员会第91次会议通过，现予公布，自2001年7月5日起施行。
二○○一年七月三日
关于办理伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明
刑事案件如何适用法律问题的解释
为依法惩处伪造、贩卖伪造的高等院校学历、学位证明的犯罪活动，现就办理这类案件适用法律的有关问题解释如下：
对于伪造高等院校印章制作学历、学位证明的行为，应当依照刑法第二百八十条第二款的规定，以伪造事业单位印章罪定罪处罚。
明知是伪造高等院校印章制作的学历、学位证明而贩卖的，以伪造事业单位印章罪的共犯论处。
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履行劳务合同受雇人死亡雇主是否应承担赔偿责任
袁中强 王桂兰
2007年5月2日,武汉市洪山区和平乡村民陈某某雇请民工江某某维修房屋屋顶,双方签定了《劳务合同》，约定一切安全事故由江某某负责。在履行合同过程中，江某某由于操作不当，不慎从屋顶摔下致伤,经抢救无效死亡。死者江某某家属向雇主陈某某提出赔偿各项费用45万元，雇主陈某某认为自己没有责任，何况双方签订的协议约定一切安全事故由江某某自己负责，故不愿赔偿，但愿意本着人道主义精神给予死者家属４万元经济帮助。后经村委会多次主持调解，陈某某共赔偿死者家属16万元。此案虽由民调组织调解结案(笔者代理参与了案件调解)，但此案却凸现了我国立法上的欠缺。
首先,劳务合同中雇员遭受人身损害,雇主是否应承担赔偿责任？
劳务顾名思义为劳动服务，其并非法律上的概念，而是实践中的一种称谓而已。劳务合同的目的在于，受雇人依约为雇佣人提供一定的劳动服务，雇佣人支付劳动报酬，劳务合同不同于劳动合同，其双方之间没有建立劳动人事关系，劳动合同受劳动法调整，而劳务合同受合同法和民法调整。
劳务合同实际上就是雇佣合同，在我国现有的民事法律体系中,并没有确立雇佣合同的概念，这主要是源于我国建国以来的计划经济体制及意识形态中反剥削的思想，但随着市场经济体制的逐步建立，劳动合同以外的劳动用工形式大量存在，因履行劳务合同而产生的各种纠纷也层出不穷，为了适应解决纠纷的形势需要，最高人民法院在民事程序法和实体法的司法解释中分别对涉及雇佣合同纠纷的诉讼主体、民事案由及赔偿原则作出了规定。如最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。”那么赔偿责任如何划分呢？是全部赔偿还是部分赔偿？这一点给了法官一定的自由裁量权。
劳务合同不同于劳动合同，后者劳动者与用人单位之间存在隶属关系，劳动者创造劳动价值的行为有连续性，且其劳动价值具有延伸性，劳动者依据法律规定，根据劳动数量和质量而按劳取酬，实行按劳分配原则，在劳动合同中，劳动者创造的价值和劳动者获得的报酬不是等价的，有一部分剩余价值被用人单位合法占有，是可将其中的一部分用来进行二次分配－给劳动者工伤损害赔偿；而劳务合同则不然，受雇方与雇佣者之间没有隶属关系，其仅仅是根据雇佣方的需求完成一定的劳务，相对而言，其劳动价值没有延伸性，受雇方按照等价有偿的市场价值原则获取报酬，劳动合同中劳动者在劳动过程中发生伤亡事故,有权依据《工伤保险条例》获得劳保待遇，而劳务合同中的受雇者是不能享受这种待遇的，有人据此认为在履行劳务合同中受伤，雇主不应承担赔偿责任，笔者同意这种观点。
劳动合同的聘用主体一般都是企事业单位、机关团体法人等，而劳务合同的主体除此以外还有自然人。例如现在一般家庭都雇请钟点工做家务,每次劳务费仅几十元.如果受雇方在履行劳务合同过程中发生伤亡事故,那么雇佣方赔偿几万或几十万元与其所享受的劳动价值相比,显然是有失公平的，所谓公平，一般通过价值来体现。劳务合同中的劳动和劳动合同中的劳动虽然都是劳动，但两者的价值是不一样的。前面已经讲过，劳动合同中的劳动者创造劳动价值的行为具有连续性,且其劳动价值具有延伸性。如一个销售员做了一个月的销售工作，在当月也许没有销售业绩，或者做了几个月以后调换了工作岗位，但当他继续做下去或者其他人接手做下去的时候，其以前所做的工作都起了铺垫作用，后面的工作离不开前面的铺垫。今天不是昨天的重复，而是延伸。劳动者不是按市场价值取酬，而是实行分配制度。而劳务合同的劳动价值一般没有延伸性，受雇方按照等价有偿的市场价值原则获取报酬以后，其劳动价值已经结清。所以如果发生伤亡事故而由雇佣方承担赔偿责任的话，不符合价值公平原则。
其次，劳务合同中雇佣双方签订的安全事故免责条款是否有效？
合同是当事人自己订立的“法律”。意思自治原则，亦称契约自治原则、合同自由原则，是《法国民法典》创立的民法的三大原则之一，现已经成为世界各国合同法的基本原则。我国现行合同法，也采用意思自治原则作为合同法的基本原则，充分尊重当事人的自由意志，赋予民事主体之间的意思表示一致等于法律的效力，来使他们以自己的行为产生相互间的权利义务。劳务合同中的雇佣双方在签订合同时,一般都有发生安全事故由受雇方自行承担责任的条款。依据劳动法规规定，在劳动合同中，这样的免责条款是无效的。而民事法律并没有这样的禁止性条款，依据合同法规定，按照合同意思自治原则,只要双方的约定没有违反法律的禁止性规定，不违反公序良俗，都应予以认可，劳务合同双方的地位是平等的，双方依据自愿、互利、等价有偿的原则签订合同，这样的合同应确认有效。
那么劳务合同中的劳动者人身遭受损害时如何实施救济呢？笔者认为，应从社会保障制度方面去考虑这个问题。
作者：袁中强 王桂兰
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳市人民政府令第５２号
《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议审议通过现予发布自发布之日起施行
市长李子彬
一九九六年九月二十日
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则
第一章 总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条规定制定本细则
第二条《条例》所称物业管理是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施设备公共场地和住宅区绿化环境卫生公共秩序等项目进行维护修缮和整治使之保持正常状态行为
《条例》第二十七条所称专营公司是指接受物业管理公司委托承担住宅区机电设施清洁卫生园林绿化维修工程保安服务等专项维修养护管理业务机构
第三条《条例》所称入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续视为入住
《条例》第十二条所称一户一票是指一套单元式住宅为一户享有一票表决权
第四条开发建设单位管委会物业管理公司及专营公司应当依照《条例》和本细则规定承担管理维修养护与整治责任保障房屋安全使用维护物业正常使用
业主承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用维修养护装修改造施工安装时应遵守《条例》和业主公约规定文明居住文明施工爱护物业
第五条住宅区管理处负责对住宅区物业实施具体管理在经济上实行独立核算
住宅区管理处主任任职条件由市住宅主管部门确定
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度对符合规定条件行业管理公司分别颁发甲乙丙级《物业管理资质证书》
未取得《物业管理资质证书》不得从事住宅区物业管理业务
第二章 业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件六个月内应会同开发建设单位或其委托物业管理公司召集第一次业主大会
第八条第一次业主大会召集人须于召集会议前十四天将会议时间地点内容形式管委会委员候选人名单投票权数投票人权利和义务等书面送达每名业主
已入住业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决
业主可以一栋一个单元或一层楼宇为单位推选楼长或楼宇代表出席业主大会但须办理委托人代理手续明确代理事项和产权份额
第九条管委会委员实行差额选举
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐十名以上有投票权业主联名也可推荐候选人
第十条管委会日常事务由执行秘书负责处理
设有专职管委会主任只能聘请一名执行秘书未设有专职管委会主任管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会一次性工作
管委会聘请执行秘书和其他人员均应签订聘任合同
第十一条专职管委会主任执行秘书津贴数额由业主大会确定其他聘请人员临时一次性津贴由管委会确定
津贴可从管理服务费中支出
第十二条管委会委员人数应为单数
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议或有违法违纪行为管委会可向业主大会建议罢免其委员职务
第十三条管委会不得从事以营利为目经营活动
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充
经业主大会修改通过后业主公约对全体业主产生约束力业主无须另行签订
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时应充分听取有关部门承租人或其他非业主使用人意见
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免任免等重大决定时应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告并报区住宅管理部门备案凡采用张榜公告形式每栋楼宇张榜不少于一处所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布
第三章 开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格住宅区开发建设单位不得交付给业主使用未经整体综合验收合格住宅区开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》
开发建设单位在其自行管理住宅区内应当设立住宅区管理处
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业竣工验收
第十八条从住宅区开始入住至管委会成立前开发建设单位应向其委托物业管理公司或自行设立住宅区管理处提供下列资料
（一）《条例》第三十六条规定工程建设资料
（二）住宅区各类房屋清单
（三）出售房屋产权范围或成本核算清单
（四）住宅区公用设施设备及公共场地清单
（五）住宅区未完工房屋公用设施设备及公共场地竣工日期
（六）《条例》第四十七条规定商业用房及其他可以用于经营公用设施设备和场地清单
在管委会成立之日起两个月内前款资料应一并移交给管委会
第十九条住宅区移交时管委会及其聘请物业管理公司住宅区管理处应认真进行验收开发建设单位及其施工单位对管委会提出物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决
开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内保修责任并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用
由于开发建设单位租售原因造成空置房屋其管理服务费由开发建设单位承担
第二十条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金并以多层住宅区总建筑面积千分之三高层住宅区或别墅区总建筑面积千分之二比例提供部分商业用房如有特殊情况可延迟移交商业用房但延迟期不得超过六个月
前款所称总建筑面积是指住宅区内各类房屋总建筑面积之和
《条例》实施前入住住宅区原来没有办公用房和商业用房应当按规划补建按规划不能补建由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿
第二十一条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房
物业管理用房计算公式为管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数
前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布数据为准
第二十二条开发建设单位向管委会划拨公用设施专用基金以及提供专用房屋房价与市场商品房之间差价均可列入开发成本
第二十三条取得甲乙丙级《物业管理资质证书》资格条件由市住宅主管部门制定并公布本细则施行之日前成立物业管理公司应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应《物业管理资质证书》本细则施行以后成立物业管理公司应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》
市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发不予核准应给予书面答复
市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查凡年检不合格应予降级直至收回资质证书
第二十四条参加涉外住宅区别墅小区高层楼宇物业管理投标及管理业务应持有乙级以上《物业管理资质证书》
第二十五条物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理专项业务但不得将住宅区物业管理整体责任及利益转让给其他人或单位
第二十六条委托管理合同依法终止时管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间财务活动进行审计物业管理公司必须将住宅区全部管理档案文件记录和财务帐簿移交给管委会
市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督并可对有关争议事项作出决定
第二十七条市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率参照标准具体利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司资质证书等级及实际管理服务水平业主对物业管理服务实际需求及管理服务费收入状况协商确定
第四章 住宅区房屋及设施使用与管理
第二十八条住宅区专用房屋应按《条例》和本细则规定使用与经营不得转让或改变使用用途
物业管理用房中住宅区管理处使用部分由物业管理公司与管委会签订使用合同
部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营租金纳入管理服务费但从出租第一年开始每年应将租金３０％用于回收垫支购房公用设施专用基金并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次划入公用设施专用基金专门帐户直至全部回收完毕
第二十九条凡经市政府规划部门批准为住宅区居民生活提供配套服务公用设施设备和场所（地）未经原规划部门批准一律不得挪作他用在《条例》施行前已擅自挪作他用应在一年内恢复原规划设计功能并移交给管委会依《条例》和本细则管理
前款有经营收入公用设施设备和场所（地）其经营收入应纳入管理服务费任何单位和个人不得占用或挪用
第三十条业主承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修不得改变房屋结构外貌和用途不得破坏房屋内设承重墙梁柱楼板阳台天台屋面及通道
第三十一条住宅区内车辆停放管理应接受市公安交通管理部门统一指导与监督
进入住宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所装载易燃易爆剧毒或有污染物车辆不得进入住宅区停放
住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按规定收取相应保管费或车位使用费
第三十二条物业管理公司及其下设住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要在合理时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时业主或非业主使用人应提供方便并不得无理拒绝或阻挠具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知
第五章 住宅区维修养护范围与责任
第三十三条住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）维修责任人为业主
自用部位是指户门以内毗连部位以外全部自用部位设施设备包括自用阳台门窗防盗网室内自用隔墙墙（板）面等
自用部位维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施
业主与非业主使用人之间维修养护责任依照法律和合同确定
第三十四条房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内全体业主
共用部位是指结构相连或具有共有共用性质部位设施和设备包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公共通道门厅屋面本体共用排烟道（管）电梯机电设备本体消防设施等
共用部位维修养护由物业管理公司组织实施其费用从住宅维修基金中支出
共用部位中不属全体各层所共同使用可上人屋面其维修养护费用由该使用层业主分担一半其余从住宅维修基金中支出为某些层或户所专用楼梯通道等由其专用业主按比例分担
第三十五条房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）维修责任人为毗连业主
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位设施和设备
毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施并按比例分担费用其中共有墙体按两侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护其他方可自行
袁中强 王桂兰
2007年5月2日,武汉市洪山区和平乡村民陈某某雇请民工江某某维修房屋屋顶,双方签定了《劳务合同》，约定一切安全事故由江某某负责。在履行合同过程中，江某某由于操作不当，不慎从屋顶摔下致伤,经抢救无效死亡。死者江某某家属向雇主陈某某提出赔偿各项费用45万元，雇主陈某某认为自己没有责任，何况双方签订的协议约定一切安全事故由江某某自己负责，故不愿赔偿，但愿意本着人道主义精神给予死者家属４万元经济帮助。后经村委会多次主持调解，陈某某共赔偿死者家属16万元。此案虽由民调组织调解结案(笔者代理参与了案件调解)，但此案却凸现了我国立法上的欠缺。
首先,劳务合同中雇员遭受人身损害,雇主是否应承担赔偿责任？
劳务顾名思义为劳动服务，其并非法律上的概念，而是实践中的一种称谓而已。劳务合同的目的在于，受雇人依约为雇佣人提供一定的劳动服务，雇佣人支付劳动报酬，劳务合同不同于劳动合同，其双方之间没有建立劳动人事关系，劳动合同受劳动法调整，而劳务合同受合同法和民法调整。
劳务合同实际上就是雇佣合同，在我国现有的民事法律体系中,并没有确立雇佣合同的概念，这主要是源于我国建国以来的计划经济体制及意识形态中反剥削的思想，但随着市场经济体制的逐步建立，劳动合同以外的劳动用工形式大量存在，因履行劳务合同而产生的各种纠纷也层出不穷，为了适应解决纠纷的形势需要，最高人民法院在民事程序法和实体法的司法解释中分别对涉及雇佣合同纠纷的诉讼主体、民事案由及赔偿原则作出了规定。如最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。”那么赔偿责任如何划分呢？是全部赔偿还是部分赔偿？这一点给了法官一定的自由裁量权。
劳务合同不同于劳动合同，后者劳动者与用人单位之间存在隶属关系，劳动者创造劳动价值的行为有连续性，且其劳动价值具有延伸性，劳动者依据法律规定，根据劳动数量和质量而按劳取酬，实行按劳分配原则，在劳动合同中，劳动者创造的价值和劳动者获得的报酬不是等价的，有一部分剩余价值被用人单位合法占有，是可将其中的一部分用来进行二次分配－给劳动者工伤损害赔偿；而劳务合同则不然，受雇方与雇佣者之间没有隶属关系，其仅仅是根据雇佣方的需求完成一定的劳务，相对而言，其劳动价值没有延伸性，受雇方按照等价有偿的市场价值原则获取报酬，劳动合同中劳动者在劳动过程中发生伤亡事故,有权依据《工伤保险条例》获得劳保待遇，而劳务合同中的受雇者是不能享受这种待遇的，有人据此认为在履行劳务合同中受伤，雇主不应承担赔偿责任，笔者同意这种观点。
劳动合同的聘用主体一般都是企事业单位、机关团体法人等，而劳务合同的主体除此以外还有自然人。例如现在一般家庭都雇请钟点工做家务,每次劳务费仅几十元.如果受雇方在履行劳务合同过程中发生伤亡事故,那么雇佣方赔偿几万或几十万元与其所享受的劳动价值相比,显然是有失公平的，所谓公平，一般通过价值来体现。劳务合同中的劳动和劳动合同中的劳动虽然都是劳动，但两者的价值是不一样的。前面已经讲过，劳动合同中的劳动者创造劳动价值的行为具有连续性,且其劳动价值具有延伸性。如一个销售员做了一个月的销售工作，在当月也许没有销售业绩，或者做了几个月以后调换了工作岗位，但当他继续做下去或者其他人接手做下去的时候，其以前所做的工作都起了铺垫作用，后面的工作离不开前面的铺垫。今天不是昨天的重复，而是延伸。劳动者不是按市场价值取酬，而是实行分配制度。而劳务合同的劳动价值一般没有延伸性，受雇方按照等价有偿的市场价值原则获取报酬以后，其劳动价值已经结清。所以如果发生伤亡事故而由雇佣方承担赔偿责任的话，不符合价值公平原则。
其次，劳务合同中雇佣双方签订的安全事故免责条款是否有效？
合同是当事人自己订立的“法律”。意思自治原则，亦称契约自治原则、合同自由原则，是《法国民法典》创立的民法的三大原则之一，现已经成为世界各国合同法的基本原则。我国现行合同法，也采用意思自治原则作为合同法的基本原则，充分尊重当事人的自由意志，赋予民事主体之间的意思表示一致等于法律的效力，来使他们以自己的行为产生相互间的权利义务。劳务合同中的雇佣双方在签订合同时,一般都有发生安全事故由受雇方自行承担责任的条款。依据劳动法规规定，在劳动合同中，这样的免责条款是无效的。而民事法律并没有这样的禁止性条款，依据合同法规定，按照合同意思自治原则,只要双方的约定没有违反法律的禁止性规定，不违反公序良俗，都应予以认可，劳务合同双方的地位是平等的，双方依据自愿、互利、等价有偿的原则签订合同，这样的合同应确认有效。
那么劳务合同中的劳动者人身遭受损害时如何实施救济呢？笔者认为，应从社会保障制度方面去考虑这个问题。
作者：袁中强 王桂兰
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳市人民政府令第５２号
《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议审议通过现予发布自发布之日起施行
市长李子彬
一九九六年九月二十日
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则
第一章 总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条规定制定本细则
第二条《条例》所称物业管理是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施设备公共场地和住宅区绿化环境卫生公共秩序等项目进行维护修缮和整治使之保持正常状态行为
《条例》第二十七条所称专营公司是指接受物业管理公司委托承担住宅区机电设施清洁卫生园林绿化维修工程保安服务等专项维修养护管理业务机构
第三条《条例》所称入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续视为入住
《条例》第十二条所称一户一票是指一套单元式住宅为一户享有一票表决权
第四条开发建设单位管委会物业管理公司及专营公司应当依照《条例》和本细则规定承担管理维修养护与整治责任保障房屋安全使用维护物业正常使用
业主承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用维修养护装修改造施工安装时应遵守《条例》和业主公约规定文明居住文明施工爱护物业
第五条住宅区管理处负责对住宅区物业实施具体管理在经济上实行独立核算
住宅区管理处主任任职条件由市住宅主管部门确定
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度对符合规定条件行业管理公司分别颁发甲乙丙级《物业管理资质证书》
未取得《物业管理资质证书》不得从事住宅区物业管理业务
第二章 业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件六个月内应会同开发建设单位或其委托物业管理公司召集第一次业主大会
第八条第一次业主大会召集人须于召集会议前十四天将会议时间地点内容形式管委会委员候选人名单投票权数投票人权利和义务等书面送达每名业主
已入住业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决
业主可以一栋一个单元或一层楼宇为单位推选楼长或楼宇代表出席业主大会但须办理委托人代理手续明确代理事项和产权份额
第九条管委会委员实行差额选举
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐十名以上有投票权业主联名也可推荐候选人
第十条管委会日常事务由执行秘书负责处理
设有专职管委会主任只能聘请一名执行秘书未设有专职管委会主任管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会一次性工作
管委会聘请执行秘书和其他人员均应签订聘任合同
第十一条专职管委会主任执行秘书津贴数额由业主大会确定其他聘请人员临时一次性津贴由管委会确定
津贴可从管理服务费中支出
第十二条管委会委员人数应为单数
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议或有违法违纪行为管委会可向业主大会建议罢免其委员职务
第十三条管委会不得从事以营利为目经营活动
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充
经业主大会修改通过后业主公约对全体业主产生约束力业主无须另行签订
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时应充分听取有关部门承租人或其他非业主使用人意见
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免任免等重大决定时应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告并报区住宅管理部门备案凡采用张榜公告形式每栋楼宇张榜不少于一处所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布
第三章 开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格住宅区开发建设单位不得交付给业主使用未经整体综合验收合格住宅区开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》
开发建设单位在其自行管理住宅区内应当设立住宅区管理处
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业竣工验收
第十八条从住宅区开始入住至管委会成立前开发建设单位应向其委托物业管理公司或自行设立住宅区管理处提供下列资料
（一）《条例》第三十六条规定工程建设资料
（二）住宅区各类房屋清单
（三）出售房屋产权范围或成本核算清单
（四）住宅区公用设施设备及公共场地清单
（五）住宅区未完工房屋公用设施设备及公共场地竣工日期
（六）《条例》第四十七条规定商业用房及其他可以用于经营公用设施设备和场地清单
在管委会成立之日起两个月内前款资料应一并移交给管委会
第十九条住宅区移交时管委会及其聘请物业管理公司住宅区管理处应认真进行验收开发建设单位及其施工单位对管委会提出物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决
开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内保修责任并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用
由于开发建设单位租售原因造成空置房屋其管理服务费由开发建设单位承担
第二十条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金并以多层住宅区总建筑面积千分之三高层住宅区或别墅区总建筑面积千分之二比例提供部分商业用房如有特殊情况可延迟移交商业用房但延迟期不得超过六个月
前款所称总建筑面积是指住宅区内各类房屋总建筑面积之和
《条例》实施前入住住宅区原来没有办公用房和商业用房应当按规划补建按规划不能补建由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿
第二十一条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房
物业管理用房计算公式为管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数
前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布数据为准
第二十二条开发建设单位向管委会划拨公用设施专用基金以及提供专用房屋房价与市场商品房之间差价均可列入开发成本
第二十三条取得甲乙丙级《物业管理资质证书》资格条件由市住宅主管部门制定并公布本细则施行之日前成立物业管理公司应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应《物业管理资质证书》本细则施行以后成立物业管理公司应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》
市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发不予核准应给予书面答复
市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查凡年检不合格应予降级直至收回资质证书
第二十四条参加涉外住宅区别墅小区高层楼宇物业管理投标及管理业务应持有乙级以上《物业管理资质证书》
第二十五条物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理专项业务但不得将住宅区物业管理整体责任及利益转让给其他人或单位
第二十六条委托管理合同依法终止时管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间财务活动进行审计物业管理公司必须将住宅区全部管理档案文件记录和财务帐簿移交给管委会
市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督并可对有关争议事项作出决定
第二十七条市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率参照标准具体利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司资质证书等级及实际管理服务水平业主对物业管理服务实际需求及管理服务费收入状况协商确定
第四章 住宅区房屋及设施使用与管理
第二十八条住宅区专用房屋应按《条例》和本细则规定使用与经营不得转让或改变使用用途
物业管理用房中住宅区管理处使用部分由物业管理公司与管委会签订使用合同
部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营租金纳入管理服务费但从出租第一年开始每年应将租金３０％用于回收垫支购房公用设施专用基金并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次划入公用设施专用基金专门帐户直至全部回收完毕
第二十九条凡经市政府规划部门批准为住宅区居民生活提供配套服务公用设施设备和场所（地）未经原规划部门批准一律不得挪作他用在《条例》施行前已擅自挪作他用应在一年内恢复原规划设计功能并移交给管委会依《条例》和本细则管理
前款有经营收入公用设施设备和场所（地）其经营收入应纳入管理服务费任何单位和个人不得占用或挪用
第三十条业主承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修不得改变房屋结构外貌和用途不得破坏房屋内设承重墙梁柱楼板阳台天台屋面及通道
第三十一条住宅区内车辆停放管理应接受市公安交通管理部门统一指导与监督
进入住宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所装载易燃易爆剧毒或有污染物车辆不得进入住宅区停放
住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按规定收取相应保管费或车位使用费
第三十二条物业管理公司及其下设住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要在合理时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时业主或非业主使用人应提供方便并不得无理拒绝或阻挠具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知
第五章 住宅区维修养护范围与责任
第三十三条住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）维修责任人为业主
自用部位是指户门以内毗连部位以外全部自用部位设施设备包括自用阳台门窗防盗网室内自用隔墙墙（板）面等
自用部位维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施
业主与非业主使用人之间维修养护责任依照法律和合同确定
第三十四条房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内全体业主
共用部位是指结构相连或具有共有共用性质部位设施和设备包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公共通道门厅屋面本体共用排烟道（管）电梯机电设备本体消防设施等
共用部位维修养护由物业管理公司组织实施其费用从住宅维修基金中支出
共用部位中不属全体各层所共同使用可上人屋面其维修养护费用由该使用层业主分担一半其余从住宅维修基金中支出为某些层或户所专用楼梯通道等由其专用业主按比例分担
第三十五条房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）维修责任人为毗连业主
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位设施和设备
毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施并按比例分担费用其中共有墙体按两侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护其他方可自行
