关于修改《湖南省水路交通管理条例》的决定
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关于修改《湖南省水路交通管理条例》的决定
关于修改《湖南省水路交通管理条例》的决定
湖南省第十届人民代表大会常务委员会公告第２４号
《湖南省人民代表大会常务委员会关于修改〈湖南省水路交通管理条例〉的决定》于２００４年７月３０日经湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
湖南省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《湖南省水路交通管理条例》作如下修改：
一、第二十条修改为：“申请从事营业性水路运输、水路运输服务、港口业务的单位和个人，必须具备国家规定的相应条件，分别取得水路运输、水路运输服务、港口业务经营许可证，并凭证向当地工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可从事相关业务。”
二、第二十七条第一款修改为：“船舶设计单位、船舶修造企业应当具备国家规定的船舶设计或者修造资质条件，不具备条件的不得从事船舶设计、修造。”
本决定自公布之日起施行。
《湖南省水路交通管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。
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物业服务合同法律性质质疑
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）
[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同
一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践
河南省洛阳市人民政府
洛阳市暂住人口管理办法
（1996年9月18日洛阳市人民政府第24号令发布）
第一章 总 则
第一条 为了加强暂住人口管理，保护公民合法权益，维护社会秩序，根据全国人大常委会《关于加强社会治安综合治理的决定》、《中华人民共和国户口登记条例》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称暂住人口，是指离开常住户口所在地，跨市、县（市）异地居住的人员。
第三条 凡在本市城镇暂住的人口和接纳暂住人口的单位或个人，均应遵守本办法。
第四条 暂住人口的管理，按照谁主管、谁负责，谁用工、谁负责，谁留宿、谁负责的原则，实行治安责任制。
第五条 公安机关是暂住人口管理的主管机关，公安派出所具体负责暂住人口登记、发证等管理工作。
劳动、城建、房管、计划生育、民政、交通、卫生、工商行政管理等部门，按照各自的职责，共同做好暂住人口管理工作。
企事业单位、居（村）民委员会应协助公安机关做好暂住人口管理工作。
第六条 各级人民政府应加强对暂住人口管理工作的领导，做好组织协调、检查考核工作。
第七条 暂住人口的人身、财产等合法权益受法律保护。
暂住人口应履行遵纪守法与服从管理的义务。
第二章 登 记
第八条 暂住人口在暂住地拟居住1个月以上的，应到公安派出所申领《暂住证》，整户暂住的须申领《暂住户口簿》；暂住1个月以内的，应到公安派出所或受其委托的组织、居（村）民委员会申报登记。
第九条 申报暂住户口登记和申领《暂住证》的，须持申请人居民身份证或临时居民身份证件。暂住1个月以上的，还须两张近期1寸免冠照片；暂住人口为16-49岁的，应有计划生育证明，无证明的，公安机关不予办理《暂住证》。
第十条 申报暂住人口登记或申领暂住证，应在到达暂住地后7日内按以下规定办理：
（一）暂住居（村）民家中的，由户主或本人携带《户口簿》办理；
（二）暂住机关、团体、部队、企事业单位的，由单位或个人办理；
（三）外来成建制的务工、经商单位，应编造暂住人口名册，由用工单位集中办理；
（四）外地派住的办事机构，须编造暂住人口名册，持批准文件办理；
（五）个体工商户雇用的暂住人口，由业主负责办理；
（六）暂住宾馆、旅馆等招待场所的旅客，由业主按公安机关要求进行住宿登记；住宿在1个月以上，由业主负责办理；
（七）暂住寺院（庙）等宗教场所的，由寺院（庙）等指定专人办理；
（八）居住自购商品房的，由本人持房产证等证件办理。
劳改、劳教人员保外就医、因故请假回家的，须在到达暂住地24小时内，由户主或本人持劳改、劳教机关出具的证明，到公安派出所申报登记。
第十一条 下列暂住人口，只进行申报登记，不发《暂住证》：
（一）16周岁以下的未成年人；
（二）现役军人；
（三）和尚、道士、尼古等从事宗教职业者；
（四）探亲访友、治病、学习、寄养等暂住人员。
第十二条 公民在常住地市、县（市）城市规划区以内暂住，或者在常住地市、县（市）城市规划区以外的农村暂住，除暂住在旅店的由旅店按规定登记外，不办理暂住登记。
第十三条 《暂住证》为持证人在暂住地合法居住的有效证件，有效期1年。
暂住人口须持有《暂住证》方可办理劳务许可证、营业执照、房屋租赁等有关事宜。
第十四条 《暂住证》有效期满或丢失，应及时到发证机关缴销、换领或补领。
第十五条 暂住人口申领《暂住证》（簿）应交纳工本费，其收费标准由省、市物价部门核定。暂住1个月以内、只进行申报登记的，免收登记费用。
第三章 管 理
第十六条 公安机关应建立健全暂住人口管理制度，培训暂住人口管理人员，检查督促责任人落实管理责任和措施，做好暂住人口统计工作。
公安派出所应采取有效措施，负责做好暂住人口的登记、发证、核对、查验等日常管理工作，督促指导受其委托的组织、居（村）民委员会协助做好暂住人口管理工作。
第十七条 私房出租户户主、用工单位负责人、个体工商户业主以及外来务工、经商单位的负责人是治安责任人。治安责任人应与所在地公安派出所签定治安责任书，其具体责任是：
（一）依照规定履行暂住人口登记和领证手续，不得雇用和留宿无合法身份证件的人员；
（二）及时向公安机关报告暂住人口增减、变动等情况；
（三）建立治安防范措施，发现违法犯罪可疑迹象，及时报告公安机关；
（四）不得包庇罪犯，不得为违法犯罪活动提供场所及工具。
第十八条 各机关、团体、企事业单位和基层组织，应当明确社会治安管理的目标和责任，定期检查暂住人口管理措施的落实情况，并及时报告所在的公安机关。
第十九条 暂住人口管理工作人员，应认真履行职责，公正廉洁，对申报暂住户口的要热情接待，及时处理，不得推诿刁难。
第四章 奖 惩
第二十条 模范执行本办法，在暂住人口管理工作中，制度健全，措施落实，成绩显著的；及时发现、制止违法犯罪活动，预防重大刑事、治安案件发生，积极协助公安机关查处案件有功的，由当地人民政府或公安机关给予表彰、奖励。
第二十一条 违反本办法有下列行为之一的，由公安派出所给予警告或处50元以下罚款：
（一）不按规定申报暂住户口登记、申请《暂住证》及《暂住户口簿》，经通知拒不办理的；
（二）假报、冒用、涂改《暂住证》的；
（三）出借、转让《暂住证》的。
第二十二条 伪造、买卖《暂住证》，雇用、留宿无合法证件人员，发现违法犯罪线索不及时报告公安机关，为违法犯罪活动提供场所和工具，包庇犯罪分子，情节轻微的，由县（市）、区公安机关处200元以下罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十三条 行政处罚的决定和执行，按照《行政处罚法》规定的程序实施。
工作人员执行公务时，须出示市政府统一制发的执法证件，佩戴执法标志，罚款时须向当事人出具省财政部门统一制发的罚款收据。否则，当事人有权拒绝。
第二十四条 暂住人口管理人员在办理暂住登记和《暂住证》中有拖延不办、故意刁难、滥用职权、徇私舞弊行为的，由其所在单位或监察机关给予批评教育、行政处分。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 当事人对公安机关具体行政行为不服的，可依法申请复议或起诉。
第五章 附 则
第二十六条 本办法执行中的具体问题，由市公安局负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。
刘 红（安徽财经大学2004级经济法硕士研究生）
[内容摘要] 准确界定物业服务合同的性质，有助于理论与实践的统一。当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同，其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。但是，本文认为，物业服务合同与委托合同相比，除共性外，还有很多特殊性。因此，物业服务合同应当是一种混合型合同。
[关键词] 物业服务合同 委托合同 混合型合同
一、当前理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同
物业服务合同是指物业管理公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业管理公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业管理公司权利义务的协议。在该合同中，当事人一方为业主及业主团体，即委托人；另一方为物业管理公司，即受托人。 通说认为物业服务合同是一种委托合同, 其理由是物业服务合同的特征符合委托合同的特征。具体体现在：
（一）两者的价值取向（或者目的）基本一致
委托合同是委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的合同。而业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，其本应亲自对物业进行管理，但是，业主由于人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业管理公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。由此可见，就价值取向（或目的）而言，物业服务合同与委托合同基本一致。
（二）两者均以相互信任为订立合同的基础
委托合同的委托人既然是利用受托人的优势为自己提供服务，就必然要对受托人的资信、技能等情况进行充分了解，双方以相互信任为基础签订合同。作为委托方的业主之所以会选择物业管理公司，替之对物业进行管理，是因为国家对物业管理公司实行资质管理制度，物业管理公司要具备相应的物业管理能力，其从业人员也要具备相应的职业资格，并且《物业管理条例》明确规定物业管理公司应当具有独立的法人资格，能够独立承担民事责任（参见2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第32条和第33条）。业主也只有在了解了上述情况并对各物业管理公司的资信、服务业绩、业绩等进行综合比较的基础上，才会根据自己的意志在公平的条件下，选聘物业管理公司进行物业管理服务。当然，物业管理公司也有权决定是否接受业主授权的业主委员会的委托。但是，物业服务合同一旦成立，没有法定或约定原因，双方均不得随意解除合同。显然，物业服务合同和委托合同均以相互信任为基础，而且更加强调委托人（业主）对受托人（物业管理公司）的信任。
（三）有偿的委托合同和物业服务合同都是双务合同
双务合同是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同。 在有偿的委托合同中，委托人主要承担缴纳费用、支付报酬的义务，受托人则负有处理委托事务以及报告的义务，相应地，双方互享有权利。而在物业服务合同中，双方也完全符合这一特征。委托方（业主管理委员会或者业主）负有缴纳服务费用、支付适当报酬以使物业管理公司继续经营的义务，而受托方（物业管理公司）负有依照合同约定提供物业管理服务，维修、养护物业，保持区域内整洁的环境和良好的秩序义务。相应地，委托方享有获得良好物业服务的权利，受托方享有收取物业管理服务费用的权利。
（四）委托合同既可以是无偿的也可以是有偿的，而物业服务合同是有偿的
《中华人民共和国合同法》第406条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”此条说明委托合同存在有偿与无偿之分。而物业服务合同则是一种有偿委托合同，物业服务的目的在于确保物业的保值、增值，为了达到这一目的，物业管理公司运用专业技术和管理手段，投入大量的人力、物力和财力，向小区业主提供综合性、专业性的服务，相应地就必须要求业主支付费用和报酬，否则物业管理公司就没有了生存的基础，也就失去了提供物业服务的动力。
（五）两者均是诺成性合同
诺成合同是指只要当事人意思表示一致即可成立的合同。①一般理论认为委托合同是一种诺成合同。②而在物业服务合同中，物业服务主要是面向全体业主的，只要业主与物业管理公司双方意思达成一致，合同一旦签订即告成立。
二、笔者认为物业服务合同不是委托合同，至少不是一种完全意义上的委托合同
2002年8月完成的《中国民法典草案建议稿》将“物业管理合同”单列为第五十二章，共有十四条，该草案将物业管理合同的法律性质归位于委托合同，笔者认为是值得商榷的。因为，物业服务合同与委托合同相比，还有很多特殊之处。具体如下：
（一）主体的特殊性
在委托合同法律关系中，只涉及两方主体，即委托人与受托人，且双方不以其它条件为要件。而在物业服务合同中，可能涉及四方主体，即开发商、业主、业主委员会以及物业管理公司；但是，在不同阶段，具体涉及的主体是不一样的：1.物业开始销售后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比率后，选举产生的业主委员会，与业主大会选聘的物业管理公司签订正式的物业服务合同。此时，物业服务合同法律关系涉及业主、业主委员会以及物业管理公司三方主体。2.在物业销售开始后到业主委员会成立并选聘物业管理公司之前，则由开发商作为“大业主”选聘临时的物业管理公司。此时，合同法律关系涉及开发商、部分已经购房的业主与物业管理公司三方主体。3.由于我国现实还存在部分小区是由上世纪六七十年代的公房转化而来，业主团体自治意识还不是很强，没有成立业主委员会，是由全体业主自行委托物业管理公司与之签订服务合同。此时，合同法律关系就仅仅存在业主与物业管理公司两方主体。4.以上所述是在合同签订阶段，而在合同履行阶段，业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司都享有一定的权利，负有一定的义务。此时，合同法律关系涉及业主、业主大会、业主委员会与物业管理公司四方主体。
另外，物业服务合同的受托方只能是物业管理公司，物业管理公司不仅必须是独立的法人，而且必须具备相应地资质。这是因为物业管理是一项综合的、专业性强的活动，只有具有相应管理能力的组织才能提供与法律规定或合同约定相同的管理服务。
（二）形式的要式性
委托合同可以为要式也可以为不要式，而《物业管理条例》第35条则明确规定了物业服务合同为要式合同，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”。
（三）解除合同的严格性
委托合同的双方当事人可以随时解除合同，《中华人民共和国合同法》410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”而物业服务合同的解除需要有严格条件，《物业管理条例》第12条第3款规定：业主大会作出选聘和解聘物业管理公司的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同样对于业主委员会违反合同约定，错误地行使权利或不履行相应地义务，使物业管理公司未完成规定管理目标，物业管理公司有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，物业管理公司有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业管理公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并且造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。
（四）转委托的范围限制性不同
委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托，没有范围限制，因为委托合同是基于双方信任才成立的。《物业管理条例》第40条则规定：物业管理公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，不需要经过业主委员会同意，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，这主要是为了更充分地保护小区业主利益。
（五）隐名代理问题
委托合同中受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，发生的后果直接归属于委托人。而在物业服务合同中，在合同履行阶段，物业管理公司一般都是以自己的名义与第三人签订合同，即使第三人在订立合同时知道业主与物业管理公司之间的代理关系的，该物业服务合同也只能约束物业管理公司与第三人，发生的后果直接归属于物业管理公司，而不是业主或业主委员会。例如：物业管理公司以自己名义与清洁工签订合同并且清洁工知道物业服务合同的存在，当清洁工因为意外事件受到伤害，此时应由谁来承担责任（排除物业管理公司与专业清洁公司签订合同，因为此时涉及的是民法中雇佣关系，应由清洁公司承担责任）？如果由业主来承担责任（按照物业服务合同的性质是一种委托合同，发生的后果直接约束委托人与第三人），在实践中是不现实的，因为业主并没有为任何侵权行为，依据“自己行为自己负责”的法理，要求不是行为主体的业主承担责任是不合适的，虽然物业管理公司是因为业主的利益与之签订合同，但是不能因此就必然得出由业主承担责任的结论，同时在一个物业管理区域内业主人数众多，假如由业主承担责任，究竟如何分配才能公平？因此由业主承担责任是不公平而且是不现实的；同样由业主委员会承担责任也是不现实的，因为在实践中业主委员会的性质如何本身还不统一，业主委员会是否为法人机构，是否为具有民事权利能力和行为能力的非法人组织，是否具有一般民事诉讼主体资格，都没有做出清楚的回答，虽然业主委员会有自己的名称、场所，但是没有独立的财产、组织机构，无法独立承担民事责任。因此，由物业管理公司承担责任是最可行也是正确的。
（六）归责原则
委托合同的归责原则是过错责任原则。具体体现在：1、如果委托合同是有偿的，那么，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿；2、如果委托合同是无偿的，那么，只有因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人才可以要求赔偿。而物业服务合同适用无过错责任原则，即不管物业管理公司有没有过错，只要其没有按照合同提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合合同所要求的质量或者标准，就应当承担法律责任。
三、结束语
综上所述，物业服务合同不是一种委托合同，至少不是完全意义上的委托合同，现行合同法中没有任何一个合同类型可以包容物业服务合同，因此，从性质上说物业服务合同应属于混合型合同。 国家建设部2004年9月6日颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》不是以2002年的《民法典草案建议稿》第52章所规定的“物业管理委托合同”，而是以“前期物业服务合同”为标题，不仅可以说明建设部似乎已经清楚、准确的认识到物业服务合同的性质是综合性的服务合同，而并非单纯的委托合同，而且这也是上述理论的一次成功的立法实践
洛阳市暂住人口管理办法
洛阳市暂住人口管理办法
（1996年9月18日洛阳市人民政府第24号令发布）
第一章 总 则
第一条 为了加强暂住人口管理，保护公民合法权益，维护社会秩序，根据全国人大常委会《关于加强社会治安综合治理的决定》、《中华人民共和国户口登记条例》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称暂住人口，是指离开常住户口所在地，跨市、县（市）异地居住的人员。
第三条 凡在本市城镇暂住的人口和接纳暂住人口的单位或个人，均应遵守本办法。
第四条 暂住人口的管理，按照谁主管、谁负责，谁用工、谁负责，谁留宿、谁负责的原则，实行治安责任制。
第五条 公安机关是暂住人口管理的主管机关，公安派出所具体负责暂住人口登记、发证等管理工作。
劳动、城建、房管、计划生育、民政、交通、卫生、工商行政管理等部门，按照各自的职责，共同做好暂住人口管理工作。
企事业单位、居（村）民委员会应协助公安机关做好暂住人口管理工作。
第六条 各级人民政府应加强对暂住人口管理工作的领导，做好组织协调、检查考核工作。
第七条 暂住人口的人身、财产等合法权益受法律保护。
暂住人口应履行遵纪守法与服从管理的义务。
第二章 登 记
第八条 暂住人口在暂住地拟居住1个月以上的，应到公安派出所申领《暂住证》，整户暂住的须申领《暂住户口簿》；暂住1个月以内的，应到公安派出所或受其委托的组织、居（村）民委员会申报登记。
第九条 申报暂住户口登记和申领《暂住证》的，须持申请人居民身份证或临时居民身份证件。暂住1个月以上的，还须两张近期1寸免冠照片；暂住人口为16-49岁的，应有计划生育证明，无证明的，公安机关不予办理《暂住证》。
第十条 申报暂住人口登记或申领暂住证，应在到达暂住地后7日内按以下规定办理：
（一）暂住居（村）民家中的，由户主或本人携带《户口簿》办理；
（二）暂住机关、团体、部队、企事业单位的，由单位或个人办理；
（三）外来成建制的务工、经商单位，应编造暂住人口名册，由用工单位集中办理；
（四）外地派住的办事机构，须编造暂住人口名册，持批准文件办理；
（五）个体工商户雇用的暂住人口，由业主负责办理；
（六）暂住宾馆、旅馆等招待场所的旅客，由业主按公安机关要求进行住宿登记；住宿在1个月以上，由业主负责办理；
（七）暂住寺院（庙）等宗教场所的，由寺院（庙）等指定专人办理；
（八）居住自购商品房的，由本人持房产证等证件办理。
劳改、劳教人员保外就医、因故请假回家的，须在到达暂住地24小时内，由户主或本人持劳改、劳教机关出具的证明，到公安派出所申报登记。
第十一条 下列暂住人口，只进行申报登记，不发《暂住证》：
（一）16周岁以下的未成年人；
（二）现役军人；
（三）和尚、道士、尼古等从事宗教职业者；
（四）探亲访友、治病、学习、寄养等暂住人员。
第十二条 公民在常住地市、县（市）城市规划区以内暂住，或者在常住地市、县（市）城市规划区以外的农村暂住，除暂住在旅店的由旅店按规定登记外，不办理暂住登记。
第十三条 《暂住证》为持证人在暂住地合法居住的有效证件，有效期1年。
暂住人口须持有《暂住证》方可办理劳务许可证、营业执照、房屋租赁等有关事宜。
第十四条 《暂住证》有效期满或丢失，应及时到发证机关缴销、换领或补领。
第十五条 暂住人口申领《暂住证》（簿）应交纳工本费，其收费标准由省、市物价部门核定。暂住1个月以内、只进行申报登记的，免收登记费用。
第三章 管 理
第十六条 公安机关应建立健全暂住人口管理制度，培训暂住人口管理人员，检查督促责任人落实管理责任和措施，做好暂住人口统计工作。
公安派出所应采取有效措施，负责做好暂住人口的登记、发证、核对、查验等日常管理工作，督促指导受其委托的组织、居（村）民委员会协助做好暂住人口管理工作。
第十七条 私房出租户户主、用工单位负责人、个体工商户业主以及外来务工、经商单位的负责人是治安责任人。治安责任人应与所在地公安派出所签定治安责任书，其具体责任是：
（一）依照规定履行暂住人口登记和领证手续，不得雇用和留宿无合法身份证件的人员；
（二）及时向公安机关报告暂住人口增减、变动等情况；
（三）建立治安防范措施，发现违法犯罪可疑迹象，及时报告公安机关；
（四）不得包庇罪犯，不得为违法犯罪活动提供场所及工具。
第十八条 各机关、团体、企事业单位和基层组织，应当明确社会治安管理的目标和责任，定期检查暂住人口管理措施的落实情况，并及时报告所在的公安机关。
第十九条 暂住人口管理工作人员，应认真履行职责，公正廉洁，对申报暂住户口的要热情接待，及时处理，不得推诿刁难。
第四章 奖 惩
第二十条 模范执行本办法，在暂住人口管理工作中，制度健全，措施落实，成绩显著的；及时发现、制止违法犯罪活动，预防重大刑事、治安案件发生，积极协助公安机关查处案件有功的，由当地人民政府或公安机关给予表彰、奖励。
第二十一条 违反本办法有下列行为之一的，由公安派出所给予警告或处50元以下罚款：
（一）不按规定申报暂住户口登记、申请《暂住证》及《暂住户口簿》，经通知拒不办理的；
（二）假报、冒用、涂改《暂住证》的；
（三）出借、转让《暂住证》的。
第二十二条 伪造、买卖《暂住证》，雇用、留宿无合法证件人员，发现违法犯罪线索不及时报告公安机关，为违法犯罪活动提供场所和工具，包庇犯罪分子，情节轻微的，由县（市）、区公安机关处200元以下罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十三条 行政处罚的决定和执行，按照《行政处罚法》规定的程序实施。
工作人员执行公务时，须出示市政府统一制发的执法证件，佩戴执法标志，罚款时须向当事人出具省财政部门统一制发的罚款收据。否则，当事人有权拒绝。
第二十四条 暂住人口管理人员在办理暂住登记和《暂住证》中有拖延不办、故意刁难、滥用职权、徇私舞弊行为的，由其所在单位或监察机关给予批评教育、行政处分。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 当事人对公安机关具体行政行为不服的，可依法申请复议或起诉。
第五章 附 则
第二十六条 本办法执行中的具体问题，由市公安局负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。
