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上海市水路运输管理条例(2003年修正)

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 12:16:29  浏览:9920   来源:法律资料网
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上海市水路运输管理条例(2003年修正)

上海市人大常委会


  上海市人民代表大会常务委员会公告
  第二十二号

  上海市人民代表大会常务委员会关于修改《〈上海市水路运输管理条例〉的决定》已由上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议于2003年10月10日通过,现予公布,自公布之日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会
2003年10月10日



  上海市人民代表大会常务委员会
关于修改《上海市水路运输管理条例》的决定


  (2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议审议了市人民政府提出的《上海市水路运输管理条例修正案(草案)》,决定对《上海市水路运输管理条例》作如下修改:一、第三条第一款中的“上海市人民政府交通办公室(以下称市交通行政主管部门)”修改为“上海市港口管理局(以下称市水路运输行政管理部门)”,“浦东新区、嘉定区、闵行区、宝山区、金山区和各县”修改为“浦东新区、嘉定区、闵行区、宝山区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区和崇明县”。
  二、删去第十条。
  三、第十六条第一款中的“按照本条例第十一条规定办理”修改为“按照本条例第十条规定办理”。
  四、第二十四条第一款中的“交通行政执法人员”修改为“水路运输行政执法人员”,第二款中的“交通行政执法部门”修改为“水路运输行政执法部门”。
  五、第三十八条第一款中的“按照本条例第三十条第一款的规定执行”修改为“按照本条例第二十九条第一款的规定执行”。
  六、第四十四条第二款中的“按照本条例第三十一条第三款的规定执行”修改为“按照本条例第三十条第三款的规定执行”。
  七、第五十条第一款中的“《行政复议条例》”修改为“《中华人民共和国行政复议法》”。
  八、第五十二条中的“香港特别行政区和澳门、台湾地区”修改为“香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区”。
  九、条例中的“交通行政主管部门”均修改为“水路运输行政管理部门”,“交通行政管理人员”均修改为“水路运输行政管理人员”。
  此外,根据本决定对部分条文的条序作相应的调整。
  本决定自公布之日起施行。《上海市水路运输管理条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。

上海市水路运输管理条例

  (1997年10月21日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过根据2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市水路运输管理条例〉的决定》修正)

   第一章 总则
  第一条为了维护本市水路运输市场秩序,保障水路运输经营者、旅客、货主和其他当事人的合法权益,促进水路运输事业的发展,规范水路运输管理,根据国家有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条本条例适用于在本市行政区域内从事营业性国内国际的水路货物运输、水路旅客运输(含旅游运输)和水路运输服务(以下统称水路运输)以及相关的管理活动。
  第三条上海市港口管理局(以下称市水路运输行政管理部门)负责本市水路运输的管理,组织实施本条例;浦东新区、嘉定区、闵行区、宝山区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区和崇明县水路运输行政管理部门〔以下统称区(县)水路运输行政管理部门〕负责本行政区域内水路运输的管理。
  市水路运输行政管理部门所属的上海市航务管理处(以下简称市航务处)负责本市水路运输的具体管理;区(县)水路运输行政管理部门所属的航务管理署(所)〔以下简称区(县)航管署(所)〕在市航务处的业务指导下,负责本行政区域内水路运输的具体管理。
  本市有关行政管理部门以及海上安全监督、船舶检验、海关等行政管理部门按照各自的职责,协同实施本条例。
  第四条水路运输的管理应当遵循保护合法经营、维护公平竞争、坚持协调发展的原则,促进水路运输为国民经济和社会发展提供安全、准点、快捷、经济、方便的服务。
  第五条市水路运输行政管理部门应当根据经济和社会发展的需要,编制本市水路运输发展规划,报市人民政府批准后组织实施。
  第六条水路运输经营者依法组织的行业协会,按照法律、法规建立行业自律机制;为经营者提供政策、信息咨询服务,维护经营者的合法权益;接受市水路运输行政管理部门的委托,对水路运输经营者的经营活动进行指导;向市水路运输行政管理部门提出意见和建议。

   第二章 基本规定
  第七条本市营业性水路运输实行许可制度。
  从事营业性水路运输活动,应当按照法律、法规和国家水路运输行政管理部门发布的水路运输规定,取得合法的水路运输经营资格,并在批准的经营范围内经营。
  第八条设立水路货物运输、旅客运输企业,应当具备下列条件:
  (一)有与经营范围相适应的船舶,并持有船舶检验部门签发的有效船舶证书;
  (二)有相应的组织机构和专业人员;
  (三)主要船员持有有效的适任证书;
  (四)有固定的经营场所和必要的设施,其中经营旅客运输的,还须落实客船沿线停靠站点;
  (五)有与经营范围相适应的注册资金。
  开设水路货物运输或者旅客运输个体工商户,应当具备前款(一)、(三)、(四)、(五)项的条件。
  国家规定必须办理第三者责任保险、旅客意外伤害保险和船舶保险的,还须提供保险证明。
  第九条设立水路运输服务企业,应当具备下列条件:
  (一)有相应的组织机构和专业人员;
  (二)有固定的经营场所和必要的营业设施;
  (三)有与经营范围相适应的注册资金。
  开设水路运输服务个体工商户的条件,按照国家规定办理。
  第十条申请从事国内水路运输,应当向市航务处或者所在地的区(县)航管署(所)提出;申请从事国际水路运输,应当向市水路运输行政管理部门提出。
  受理机关应当按照审批权限报送相关机关审批。本市审批机关应当在规定的期限内作出书面审批决定。决定批准的,按其经营范围分别发给水路运输许可证、水路运输服务许可证或者相关批准文件。
  外商投资设立水路运输企业,应当经市水路运输行政管理部门审核,并按照有关法律、法规办理审批手续。
  第十一条取得水路运输许可证和水路运输服务许可证或者批准文件的,凭证或者凭批准文件向工商、税务行政管理部门登记,经核准领取营业执照、税务登记证件后方可经营。
  第十二条从事国内水路运输的本市水路货物运输、旅客运输经营者,应当按照申请核准的船舶向市航务处领取船舶营业运输证和相关的业务单据。
  船舶营业运输证应当随船携带。
  第十三条本市水路运输经营者合并、分立或者变更经营范围,应当报经原审批机关批准后换领有关许可证件,并到工商、税务行政管理部门办理相关手续;变更企业名称、住所和法定代表人等事项,在办理相应工商、税务变更登记的同时,应当到原审批机关更换有关许可证件。
  第十四条本市水路运输经营者停业、歇业,应当提前三十日向原审批机关申报。在办理相关手续的同时,应当交回许可证和有关业务单据。
  第十五条本市非营业性水路运输单位临时从事市内营业性水路货物运输、旅客运输,应当向市航务处提出申请,经市水路运输行政管理部门批准;临时从事跨市的营业性水路货物运输、旅客运输的,按照本条例第十条规定办理。
  临时从事营业性水路货物运输、旅客运输的期限不得超过一年。
  第十六条外省市水路运输经营者从事市内营业性水路货物运输、旅客运输,应当向市航务处提出申请,经市水路运输行政管理部门批准。
  第十七条本市水路运输经营者,从事市内营业性水路货物运输、旅客运输的外省市经营者,以及临时从事营业性水路货物运输、旅客运输的单位,应当按照国家规定缴纳水路运输管理费。
  第十八条本市水路运输经营者和石油、煤炭、冶金、商业、供销、外贸、林业、电力、化工、水产、环卫等部门,应当按照国家规定及时、准确地向水路运输行政管理部门报送水路运输统计表。
  第十九条本市从事水路运输经营的主要从业人员,应当接受有关水路运输法律、法规和业务技术知识的培训、考核,持证上岗。
  第二十条本市水路运输经营者应当接受市水路运输行政管理部门或者市航务处对其经营资格的年度审验,经审验合格,方可继续经营。
  市水路运输行政管理部门或者市航务处应当在收到水路运输经营者填报的年度审验表后三十日内作出书面审验决定。
  第二十一条本市水路运输经营者新增运力,应当按照国家有关规定办理。
  禁止购置超龄、报废船舶作为新增和更新运力。
  本市水路运输经营者报废、出售或者改装船舶,应当向市航务处或者区(县)航管署(所)提供船舶登记机构出具的证明文件,并办理有关船舶营运证件的注销或者变更手续。
  本市水路运输经营者运力增减,按照国家规定在上海航运交易所进行交易的,在办理船舶营运证件的申领或者注销时,还需向市航务处或者区(县)航管署(所)提供上海航运交易所的船舶买卖证明。
  第二十二条水路货物运输、旅客运输经营者应当遵守国家水污染防治的法律、法规,加强设备保养,改善运行管理,维护船舶航行、停泊水域的环境卫生,不得违反规定排放、倾倒废弃物、污染物。
  第二十三条水路运输行政管理部门和市航务处、区(县)航管署(所)应当加强对水路运输活动的监督、检查。水路运输行政执法人员执行公务时,应当佩带统一标志,穿着识别服装,并出示统一的行政执法证件。
  水路运输经营者应当自觉接受水路运输行政执法部门的检查,如实反映情况,提供有关资料。
  第二十四条任何单位和个人不得出借、转让、倒卖、涂改和伪造本条例规定的水路运输经营许可证件、统一发票和有关业务单据。

   第三章 货物运输
  第二十五条抢险、救灾以及国家、市人民政府指令性的水路货物运输,由市水路运输行政管理部门或者市航务处组织实施。
  任何单位和个人不得对水路货物运输实行部门、地区垄断。
  第二十六条以本市为起点的水路货物运输,经营者应当与托运人签订水路货物运输合同。其中国内水路货物运输合同,应当参照使用市水路运输行政管理部门和工商行政管理部门推荐的合同示范文本。
  经营者和托运人在上海航运交易所从事水路货物运输交易,应当遵守国家对航运交易所规定的交易规则。
  第二十七条水路货物运输经营者运输危险货物,应当按照国家有关危险货物运输的规定执行。
  托运人托运危险货物必须按照危险货物运输的规定办理,不得谎报品名、隐瞒货物性质或者在普通货物中夹带危险货物。
  国家规定必须凭证运输的货物,水路货物运输经营者应当要求托运人提供有关证明。
  第二十八条在本市从事海上集装箱运输的国际水路货物运输经营者,可以在本市从事海上集装箱国际转运业务。
  市水路运输行政管理部门、海上安全监督和海关等有关管理和监督部门应当按照国际惯例、国家和本市的有关规定,本着快捷、便利、安全、畅通的原则,方便国际转运。
  海上集装箱国际转运的具体管理办法由市人民政府另行制定。
  第二十九条国内水路货物运输的运价,根据国家规定由国家定价的,执行国家定价;本市定价的,由市水路运输行政管理部门提出方案,经市物价行政管理部门批准后执行;自行定价的,由经营者按照公平、合理的原则自行定价。
  国际水路货物运输的运价,由从事国际水路货物运输的经营者自行定价,并执行国家有关运价报送备案的规定。
  第三十条从事国内水路货物运输的经营者在本市起运货物,应当使用市水路运输行政管理部门规定格式的水路货物运输运单。
  从事国内水路货物运输的本市经营者和其他从事市内营业性水路货物运输的经营者,应当使用本市水路货物运输统一发票。
  本市水路货物运输统一发票,由市税务行政管理部门监制,市水路运输行政管理部门统一印制、发放和管理;其他水路货物运输单据,由市水路运输行政管理部门或者市航务处根据国家有关规定统一印制、发放和管理。
  第三十一条国际水路货物运输提单格式实行报送备案制度。
  在本市签发国际水路货物运输提单的承运人,应当将其提单的格式样本报市水路运输行政管理部门备案。
  市水路运输行政管理部门应当将备案的提单格式样本供社会公开查阅。
  国际水路货物运输提单格式的报送备案实施办法,由市水路运输行政管理部门规定。

   第四章 旅客运输
  第三十二条水路旅客运输经营者应当为旅客提供文明、规范的服务,按照船票载明的船名、航次、日期和席位运送旅客,保证旅客安全到达目的地。
  水路旅客运输经营者不得对船票价格内已包含的服务项目另行收费或者向旅客强制提供收费服务。
  第三十三条从事国内水路旅客运输的经营者应当按照核定的航线、班次和停靠站点提供服务,不得擅自取消航线或者增减班次和停靠站点。需要取消或者增减的,应当在发生变更前三十日向市水路运输行政管理部门申请变更,经批准后予以公告。
  因不可抗力等因素需要临时取消班次的,应当事先公告,并办理乘客全额退票或者换票。
  第三十四条船舶的客运设施应当保证技术、卫生状况良好,安全设备齐全,符合国家规定的船舶乘客定额与舱室设备规范。
  水路旅客运输经营者自有的客运站应当根据旅客发送量的规模,设立相应的候船、售票、服务等基本设施和必要的安全设施。自有客运站的设施必须符合国家规定的标准。
  渡口必须有与客流量、车流量相适应的候渡室、场地、进出通道、引桥及渡船停靠设施。
  第三十五条本市水路旅客运输经营者应当维护客运站、渡口的秩序,保障客运、渡运的安全。
  第三十六条本市水路旅客运输经营者应当按照国家规定对旅客携带物品实行危险品检查。
  任何人不得违反规定携带危险品和其他禁止携带的物品进站、乘船、办理托运。
  旅客进站、乘船拒绝接受危险品检查的,水路旅客运输经营者可以不予承运;已携带进站、乘船的危险品,经营者应当按照国家有关规定实行监管或者处理。
  第三十七条国内水路旅客运输运价,按照本条例第二十九条第一款的规定执行。
  国际水路旅客运输的运价,由国际水路旅客运输经营者自行定价。
  第三十八条国内水路旅客运输经营者应当使用符合国家规定基本格式的客运票证。

   第五章 运输服务
  第三十九条水路运输服务分为船舶代理和货物、旅客运输代理。
  从事船舶代理的水路运输服务经营者,可以接受承运人的委托,在协议的范围内,为承运人承揽货源或者客源,并以承运人的名义办理水路货物运输、旅客运输手续和提供相关服务。
  从事货物、旅客运输代理的水路运输服务经营者,可以接受托运人、收货人或者旅客的委托,为其联系船舶、确定舱位,并以托运人、收货人或者旅客的名义,办理船舶的运输、货物装卸手续和提供相关服务。
  第四十条水路运输服务经营者应当与委托方本着平等自愿的原则订立委托合同,按照约定的代理事项,为委托方提供合法、安全、诚实信用的服务。
  第四十一条水路运输服务经营者在从事代理业务时,必须以被代理人的名义与承运人或者托运人、收货人签订水路货物运输合同,或者向旅客出售客票。
  第四十二条水路运输服务经营者不得从事下列活动:
  (一)以本企业名义为他人托运或者承运货物,收取运费差价;
  (二)强行代办业务;
  (三)为无水路运输经营资格或者超越经营范围的经营者提供水路运输服务;
  (四)垄断、倒卖货源,或者采取不正当的手段哄抬、竞相压低运价。
  第四十三条水路运输服务经营者必须按照国家和本市规定的收费标准收取代理服务费。从事国内水路运输服务的本市水路运输服务经营者必须使用市水路运输行政管理部门规定的水路运输服务统一发票。
  水路运输服务统一发票的管理和使用,按照本条例第三十条第三款的规定执行。

   第六章 法律责任
  第四十四条违反本条例规定,市和区(县)水路运输行政管理部门或者市航务处、区(县)航管署(所),根据各自职责按照下列规定予以处罚:
  (一)违反第七条、第十二条、第十五条、第十六条规定,持无效许可证件或者无证从事营业性水路运输活动的,责令停止违法经营活动,没收违法收入,并处以违法收入一倍至三倍,但最高不超过十万元的罚款;超越经营范围从事营业性水路运输活动的,处以警告或者三千元至三万元的罚款;
  (二)违反第十三条、第二十条第一款、第二十三条第二款规定,不按照规定办理换领许可证件、参加年审或者在接受执法部门检查时提供虚假资料的,处以警告或者五千元以下的罚款;
  (三)违反第十四条规定,擅自停业或者歇业的,处以警告或者五百元至二千元的罚款;
  (四)违反第二十四条规定,出借、转让、倒卖、涂改和伪造经营许可证件、水路运输统一票证、单据的,收缴其全部证件和票证、单据,没收违法收入,并处以违法收入一倍至五倍,但最高不超过十万元的罚款;
  (五)违反第二十七条第一款规定,不按照规定从事危险货物水路运输的,处以警告,可以并处二千元至二万元的罚款;
  (六)违反第三十条第一、二款、第四十三条第一款规定,不使用本市水路运输统一发票和单据的,责令改正,处以警告或者二百元至五千元的罚款;
  (七)违反第三十一条第二款规定,不按规定报备提单的,处以警告或者二千元至一万元的罚款;
  (八)违反第三十三条规定,擅自取消航线、增减班次和停靠站点的,责令改正,处以一千元至一万元的罚款;
  (九)违反第三十五条规定,不维护客运站、渡口秩序的,责令改正,处以警告或者五千元以下的罚款;
  (十)违反第三十六条第一款规定,不实行危险品检查的,处以警告,可以并处五百元至五千元的罚款;
  (十一)违反第三十八条规定,不使用规定格式客票的,责令改正,处以警告或者五百元至二千元的罚款;
  (十二)违反第四十二条规定,以本企业名义为他人托运、承运货物,收取运费差价的,处以警告,并处以违法差价收入一倍至三倍,但最高不超过五万元的罚款;强行代办业务的,处以警告,并处以一千元至五千元的罚款;为非法经营者提供服务的,处以警告或者一千元至一万元的罚款。
  有前款第(一)、(四)、(五)、(六)、(十一)、(十二)项所列行为情节严重的,可以责令停业整顿;其中第(一)、(四)项和前款第(二)项所列行为的,还可以吊销经营许可证件。
  违反本条例规定,其他行政管理部门根据法律、法规对同一违法行为已经作了处罚的,不再重复罚款处罚。
  第四十五条违反本条例规定给他人造成损害的,应当赔偿损失,承担相应的民事责任。
  第四十六条拒绝、阻碍水路运输行政管理人员执行职务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安部门依法处理。
  违反本条例规定,情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十七条水路运输行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十八条市和区(县)水路运输行政管理部门或者市航务处、区(县)航管署(所)作出行政处罚,应当出具行政处罚决定书。收缴罚款和没收财物时,应当出具市财政部门统一制发的收据。
  罚没款全部上缴国库。
  第四十九条当事人对市、区(县)水路运输行政管理部门和市航务处、区(县)航管署(所)的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或者提起诉讼。
  当事人逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。

   第七章 附则
  第五十条本条例下列用语的含义是:
  (一)营业性水路运输,是指为社会服务,发生各种方式运费结算的水路运输。
  (二)非营业性水路运输,是指为本单位服务并对外不发生各种方式运费结算的水路运输。
  (三)国际水路货物运输提单,是指用以证明国际水路货物运输合同和货物已经由从事国际水路货物运输的经营者接收或者装船,以及据以保证交付货物的单证。
  (四)海上集装箱国际转运,是指国际集装箱货物,由境外装船起运,经本市口岸换装国际航线船舶后,继续运往第三国或者地区指运口岸的集装箱转运业务。
  (五)渡口,是指在本市行政区域内江河、湖泊两岸专供渡运乘客、车辆的码头以及候渡设施。
  第五十一条从事与香港特别行政区和澳门特别行政区、台湾地区之间的水路运输活动,参照本条例国际水路运输的规定执行。
  第五十二条国际水路货物运输代理的管理,按照国家和本市国际货物运输代理的有关规定执行。
  第五十三条本条例的具体应用问题,由市水路运输行政管理部门负责解释。
  第五十四条本条例自1998年1月1日起施行。





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关于网吧下载提供“外挂”是否承担法律责任的意见

国家版权局办公厅


关于网吧下载提供“外挂”是否承担法律责任的意见

国家版权局办公厅
国权办[2004]19号


海南省版权局:

琼权发〔2004〕2号文收悉,经研究,意见如下:

2003年12月18日,新闻出版总署、信息产业部、国家工商行政管理总局、国家版权局和全国“扫黄”“打非”工作小组办公室联合下发的《关于开展对“私服”“外挂”专项治理的通知》(新出联〔2003〕19号),明令禁止未经著作权人许可,开发和传播其网络游戏的“外挂”程序的行为。

根据你局请示反映的情况,网吧下载“外挂”程序并向顾客提供,或者明知下载“外挂”程序系顾客利用网吧服务器分配的空间所为,却不制止并继续向他人提供的,属于著作权法第四十七条(六)、(七)禁止的未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可,故意避开或者破坏权利人为其作品、录音录像制品等采取的保护著作权或者与著作权有关的权利的技术措施,未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可,故意删除或者改变作品录音录像制品等的权利管理电子信息的侵权行为。侵权行为同时损害公共利益的,可以由著作权行政管理部门责令停止侵权行为,没收违法所得,没收、销毁侵权复制品,并可以处以罚款;情节严重的,著作权行政管理部门还可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等。

网吧有足够的证据证明显示器提供的“外挂”程序非其下载,且确不知情的,应当删除下载的“外挂”程序。拒不删除的,可以故意侵权论处。

以上答复,供参考。

附件:海南省版权局关于网吧下载提供“外挂”是否承担法律责任的请示


二OO四年四月十六日





投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障

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