关于发布《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引》的通知
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关于发布《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引》的通知
关于发布《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引》的通知
中证登记（深圳）综〔2001〕9号
各会员单位证券营业部：
为了进一步提高市场运作效率，方便投资者办理证券转托管，本公司制定了《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引》，本指引自2001年11月12日起实施，原《深圳证券登记有限公司关于交易系统转托管的通知》（深证登业〔1996〕11号）同时废止。
本指引与"原通知"有以下主要区别：
1．投资者办理证券转托管，申报数据中未指定证券代码的，视同其所有证券转出（含当日买进证券）。指定证券代码而未指定证券转托管数量的，视同该券种全部转出（含当日买进证券）。指定证券代码同时指定证券数量的，本公司确认后按投资者指令办理。
2．权证可转托管。
特此通知
附件：《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引》
二○○一年十一月二日
附件
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司交易系统证券转托管业务运作指引
第一条 本指引所称证券转托管，是指投资者将其托管在某一证券营业部的部分或全部证券通过交易系统转移到另一个证券营业部托管，适用于A股、基金、可转换债券、国债和权证等。
第二条 投资者办理证券转托管，申报数据中未指定证券代码的，视同其所有证券转出（含当日买进证券）。指定证券代码而未指定证券转托管数量的，视同该券种全部转出（含当日买进证券）。指定证券代码同时指定证券数量的，本公司确认后按投资者指令办理。
第三条 投资者T日（交易日）办理证券转托管，所转证券T+1日到帐。
第四条 投资者按下列程序办理证券转托管：
1．投资者在确定转入证券营业部的席位代码和地址后，携带身份证、证券帐户原件及复印件，到转出证券营业部申请办理。
2．转出证券营业部受理投资者申请时，核对投资者的身份证、证券帐户、转入证券营业部席位代码等内容，核对无误后，在投资者填写的转托管申请表上盖章确认，并将客户联交投资者。
3．转出证券营业部按照《深圳证券交易所数据接口规范》（Ver4.0）在交易时间内申报转托管。转托管可以撤单。
4．每个交易日下午收市后，证券营业部接收中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"本公司"）传回的已确认和未确认转托管数据，据此调整相应证券明细数据。
5．转出证券营业部收到转托管未确认数据，可向本公司查询转托管不成功原因。
第五条 转托管费用由转出证券营业部向投资者收取。转托管收费标准为：同一交易日内，不论所转证券种类、数量和转托管次数，每一投资者转入每一证券营业部的转托管费用为30元人民币，其中10元归转出证券营业部所有，另20元由本公司从转出证券营业部清算头寸中扣除。
第六条 本指引由本公司负责解释。
第七条 本指引自2001年11月12日起实施，原《深圳证券登记有限公司关于交易系统转托管的通知》（深证登业〔1996〕11号）同时废止。
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《民事诉讼证据的若干规定》
对当事人诉讼权利的平等保护
奚玮
在民事诉讼中，诉讼公正是与当事人的地位平等是不可分割的，没有平等就不可能体现公正。基于民事诉讼的本质所决定，民事诉讼立法应当在程序构造设计上为双方实施诉讼行为提供充分、平等的诉求和抗辩机会，以此保障双方在诉讼中的均衡对抗。只有法官在审判上恪守中立，对双方当事人一视同仁，且不存在任何偏爱与歧视，才能确保民事诉讼活动的正常开展和获得实效。因此，我国《民事诉讼法》第8条规定，民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。《民事诉讼法》规定的上述原则，理论上将其概括为当事人诉讼权利平等原则，其涵义主要包括以下两个方面：
1、双方当事人的诉讼地位平等。诉讼地位的平等并不是说当事人双方权利义务的相等或相同，而是指无论当事人一方社会地位如何，都应当平等地享有《民事诉讼法》所给予的诉讼权利，承担《民事诉讼法》所规定的诉讼义务。《民事诉讼法》关于原告与被告权利义务的具体规定因其诉与被诉的差异而有所不同，但这种差异并不会给双方在诉讼中造成实质上的不平等。
2、当事人在诉讼中的诉讼攻击和防御是平等的。一方面，双方都有提出有利于自己的诉讼资料的权利。例如，双方都有陈述案件事实的权利。另一方面，一方实施诉讼攻击时，另一方则有进行防御的权利。例如，一方当事人提出主张时，另一方有反驳对方提出的主张的权利。一方提出证据证明时，另一方有提出反证的权利。不能只给予一方提出主张、陈述的机会，而不给予另一方反驳、陈述的机会。[1]无论是职权主义诉讼模式，还是当事人主义的诉讼模式都十分强调双方当事人的平等对抗，将双方置于平等的地位，使双方均等地获得攻防的手段。
人民法院对当事人诉讼权利的平等保护不能仅仅停留在原则层面上，而应当体现在具体的诉讼程序中。最高人民法院审判委员会第1201次会议于2001年12月6日通过，自2002年4月1日起实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据的若干规定》）对民事诉讼法的基本原则进行了具体的落实，增加了基本原则在诉讼中的可操作性，在诉讼程序上给予了当事人平等的机会，体现了诉讼平等的司法理念，有利于当事人对程序的参与，从而增加了审判活动的透明度。当事人在此种机制中享有了与对方平等的机会，增加了对取得裁判结果过程的信任度，也促进了当事人对裁判结果的接受和对案件的处理的客观评价。
一、规定了被告的书面答辩义务
我国《民事诉讼法》第113条第2款规定：“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送给被告，被告在受到之日起十五日内提出答辩状。¼¼被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。”该条第1款虽然规定了被告提出答辩状的时限，但没有规定被告在此期间不提出答辩状的法律后果，从而使该时限的规定形同虚设。同时诉讼理论之通说也认为，“答辩是被告的诉讼权利。他可以答辩也可不予答辩，既可在准备阶段答辩，也可在诉讼的其他阶段答辩。”[2]
正是由于现行立法对被告提出答辩状的行为缺少应有的刚性约束，加之诉讼理论对此问题的漠视，从而直接导致审判实践中出现诸多弊端。从我国的民事诉讼实践来看，被告一般都不按期向受诉法院提交答辩状。究其原因，主要在于有相当数量的被告，基于诉讼技巧和诉讼策略的考虑，不愿让原告了解自己对起诉主张和证据的态度，从而对自己的反驳和主张作进一步论辩，以便给对方当事人一个措手不及，为其收集对抗证据制造难题。同时，“由于被告不在规定的时限内提出答辩状不仅没有任何不利的影响或不利的法律后果，而且诉讼的拖延在客观上反而对被告有利，而对权利主张者不利，因此更促使被告不在答辩状提出期间内提出答辩状。” [3]这样做的结果，不仅会无谓增加庭审负担，影响庭审效率，引发诉讼迟延，而且更为严重的是，他使原告一方因此丧失了作为诉讼当事人原本均应享有的对对方当事人诉讼主张的了解权，不当削弱了原告的攻击力量，从而使其处于与被告相比显然并非公平的诉讼境地，直接有违民事诉讼法所确立的当事人双方诉讼权利平等之基本原则。为了平衡当事人在举证上的诉讼机会，在被告已经了解原告的诉讼请求及理由时，必须给予原告同样的机会和权利了解被告的抗辩，否则就会在双方当事人之间产生诉讼机会上的不平等。为了保证原被告双方的平等对抗与参与，《民事诉讼证据的若干规定》第113条确立了被告强制答辩制度：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”。被告不仅应当在答辩期届满前进行答辩，还必须提出书面答辩。显然，该条将被告的答辩定性为诉讼义务，不再允许被告选择提交答辩状还是不提交答辩状。这就在立法上强化了对被告限期提交答辩状的约束力度，使原告一方能够及时地了解被告的抗辩要点并据此进一步做好相应的出庭准备，使得原被告双方拥有平等的“攻击武器”。
二、对于原告变更诉讼请求作了限制性规定
我国《民事诉讼法》第52条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求”。可见，我国立法对于原告变更诉讼请求的期限没有任何限制性的规定，从审判实践看，原告通常是在被告应诉后甚至是在开庭审理中的法庭调查阶段提出变更诉讼请求的申请的，而人民法院则往往是不征求被告的意见就同意原告的申请，将变更后的诉讼请求记入审判笔录后继续开庭。这在司法实践中产生了许多不利影响。当事人的诉讼请求是其向对方提出的实体上的主张，其存在的基础是一系列能够被相关证据证明的事实。诉讼请求的固定是争点固定和证据固定的前提，诉讼请求不固定，争点和证据无法固定，法庭审理势必受到影响，限时举证的目的也无从实现。如果当事人增加、变更其诉讼请求，则必然带来其依赖的事实以及相关证据的变化，从而引发举证期限的变动。所以，在这种情形下，为了保持诉讼的顺利推进，有必要将当事人变更诉讼请求限制在举证期限届满前提出，以保护对方当事人的利益。相反，如果对此不加任何限制，其结果，不仅是给被告的应诉活动与法院的审判工作带来许多不便，造成诉讼迟延，更重要的是直接影响到被告的诉讼权利乃至实体权利。因此，对于原告变更诉讼请求应当有一定的限制，而不能任其随意变更。为此，《民事诉讼证据的若干规定》第34条第2款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。但该规定同时考虑到有些案件在审理过程中，当事人主张的法律关系的性质和民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定会不一致，如合同纠纷案件，当事人主张合同有效要求继续履行，人民法院经审查认为合同无效，应当返还财产，规定在这种情况下应当允许当事人在人民法院对法律关系性质和民事行为效力的认定基础上，变更诉讼请求。
三、明确了人民法院调查收集证据的范围和条件
《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”该条实际上是对人民法院和当事人在举证上的作用分担作出了原则性的规定。但对于何谓“人民法院认为审理案件需要的证据”，《民事诉讼法》并未明确规定。人民法院仅仅凭籍“认为审理案件需要”这一具有无限弹性、语义极为含糊且主观色彩极为浓重之理由便可以主动调查收集证据，必将使得审判实践中人民法院主动调查收集证据之范围因案件承办法官的不同而大不相同。[4] 《民事诉讼证据的若干规定》对于人民法院可以依职权调查收集证据的情形即“人民法院认为审理案件需要的证据”作出了严格的限制，只有涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者诉讼外第三人合法权益的事实以及与当事人实体争议无关的程序性事项，人民法院才能依职权调查收集证据。该规定也明确了人民法院依当事人的申请调查收集证据的情形即“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”的范围只限于三种情况：属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。并且明确规定人民法院调查收集证据必须基于当事人的申请，人民法院不能主动依职权进行调查，法院调取的证据归属于申请一方当事人的诉讼证据材料体系当中。这些规定在很大程度上解决了《民事诉讼法》第64条的操作性问题，有利于保持法官的中立地位，有利于保护当事人的诉讼权益和维护当事人诉讼机会、地位的平等，可以使当事人明了对证据的调查收集方式，并对其所要收集的证据根据具体情况进行合理而充分的衡量后，将其因客观原因无法收集的证据申请人民法院调查收集，以弥补其举证能力的不足，从而实现当事人在举证能力和手段上的平等以及举证机会上的平等。
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参考文献：
[1] 张卫平：《民事诉讼法教程》，法律出版社1998年版，第69页
[2] 常怡：《民事诉讼法学》，中国政法大学出版社1994年版，第241页
[3] 张卫平：《论民事诉讼中失权的正义性》，《法学研究》1999年第6期
[4] 毕玉谦：《〈最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定〉释解与适用》，中国民主法制出版社2002年版，第145页
（作者单位：安徽师范大学法律系讲师、诉讼法学硕士）
原载《律师世界》2002年第6期
甘肃省人民政府
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。
对当事人诉讼权利的平等保护
奚玮
在民事诉讼中，诉讼公正是与当事人的地位平等是不可分割的，没有平等就不可能体现公正。基于民事诉讼的本质所决定，民事诉讼立法应当在程序构造设计上为双方实施诉讼行为提供充分、平等的诉求和抗辩机会，以此保障双方在诉讼中的均衡对抗。只有法官在审判上恪守中立，对双方当事人一视同仁，且不存在任何偏爱与歧视，才能确保民事诉讼活动的正常开展和获得实效。因此，我国《民事诉讼法》第8条规定，民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。《民事诉讼法》规定的上述原则，理论上将其概括为当事人诉讼权利平等原则，其涵义主要包括以下两个方面：
1、双方当事人的诉讼地位平等。诉讼地位的平等并不是说当事人双方权利义务的相等或相同，而是指无论当事人一方社会地位如何，都应当平等地享有《民事诉讼法》所给予的诉讼权利，承担《民事诉讼法》所规定的诉讼义务。《民事诉讼法》关于原告与被告权利义务的具体规定因其诉与被诉的差异而有所不同，但这种差异并不会给双方在诉讼中造成实质上的不平等。
2、当事人在诉讼中的诉讼攻击和防御是平等的。一方面，双方都有提出有利于自己的诉讼资料的权利。例如，双方都有陈述案件事实的权利。另一方面，一方实施诉讼攻击时，另一方则有进行防御的权利。例如，一方当事人提出主张时，另一方有反驳对方提出的主张的权利。一方提出证据证明时，另一方有提出反证的权利。不能只给予一方提出主张、陈述的机会，而不给予另一方反驳、陈述的机会。[1]无论是职权主义诉讼模式，还是当事人主义的诉讼模式都十分强调双方当事人的平等对抗，将双方置于平等的地位，使双方均等地获得攻防的手段。
人民法院对当事人诉讼权利的平等保护不能仅仅停留在原则层面上，而应当体现在具体的诉讼程序中。最高人民法院审判委员会第1201次会议于2001年12月6日通过，自2002年4月1日起实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据的若干规定》）对民事诉讼法的基本原则进行了具体的落实，增加了基本原则在诉讼中的可操作性，在诉讼程序上给予了当事人平等的机会，体现了诉讼平等的司法理念，有利于当事人对程序的参与，从而增加了审判活动的透明度。当事人在此种机制中享有了与对方平等的机会，增加了对取得裁判结果过程的信任度，也促进了当事人对裁判结果的接受和对案件的处理的客观评价。
一、规定了被告的书面答辩义务
我国《民事诉讼法》第113条第2款规定：“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送给被告，被告在受到之日起十五日内提出答辩状。¼¼被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。”该条第1款虽然规定了被告提出答辩状的时限，但没有规定被告在此期间不提出答辩状的法律后果，从而使该时限的规定形同虚设。同时诉讼理论之通说也认为，“答辩是被告的诉讼权利。他可以答辩也可不予答辩，既可在准备阶段答辩，也可在诉讼的其他阶段答辩。”[2]
正是由于现行立法对被告提出答辩状的行为缺少应有的刚性约束，加之诉讼理论对此问题的漠视，从而直接导致审判实践中出现诸多弊端。从我国的民事诉讼实践来看，被告一般都不按期向受诉法院提交答辩状。究其原因，主要在于有相当数量的被告，基于诉讼技巧和诉讼策略的考虑，不愿让原告了解自己对起诉主张和证据的态度，从而对自己的反驳和主张作进一步论辩，以便给对方当事人一个措手不及，为其收集对抗证据制造难题。同时，“由于被告不在规定的时限内提出答辩状不仅没有任何不利的影响或不利的法律后果，而且诉讼的拖延在客观上反而对被告有利，而对权利主张者不利，因此更促使被告不在答辩状提出期间内提出答辩状。” [3]这样做的结果，不仅会无谓增加庭审负担，影响庭审效率，引发诉讼迟延，而且更为严重的是，他使原告一方因此丧失了作为诉讼当事人原本均应享有的对对方当事人诉讼主张的了解权，不当削弱了原告的攻击力量，从而使其处于与被告相比显然并非公平的诉讼境地，直接有违民事诉讼法所确立的当事人双方诉讼权利平等之基本原则。为了平衡当事人在举证上的诉讼机会，在被告已经了解原告的诉讼请求及理由时，必须给予原告同样的机会和权利了解被告的抗辩，否则就会在双方当事人之间产生诉讼机会上的不平等。为了保证原被告双方的平等对抗与参与，《民事诉讼证据的若干规定》第113条确立了被告强制答辩制度：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”。被告不仅应当在答辩期届满前进行答辩，还必须提出书面答辩。显然，该条将被告的答辩定性为诉讼义务，不再允许被告选择提交答辩状还是不提交答辩状。这就在立法上强化了对被告限期提交答辩状的约束力度，使原告一方能够及时地了解被告的抗辩要点并据此进一步做好相应的出庭准备，使得原被告双方拥有平等的“攻击武器”。
二、对于原告变更诉讼请求作了限制性规定
我国《民事诉讼法》第52条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求”。可见，我国立法对于原告变更诉讼请求的期限没有任何限制性的规定，从审判实践看，原告通常是在被告应诉后甚至是在开庭审理中的法庭调查阶段提出变更诉讼请求的申请的，而人民法院则往往是不征求被告的意见就同意原告的申请，将变更后的诉讼请求记入审判笔录后继续开庭。这在司法实践中产生了许多不利影响。当事人的诉讼请求是其向对方提出的实体上的主张，其存在的基础是一系列能够被相关证据证明的事实。诉讼请求的固定是争点固定和证据固定的前提，诉讼请求不固定，争点和证据无法固定，法庭审理势必受到影响，限时举证的目的也无从实现。如果当事人增加、变更其诉讼请求，则必然带来其依赖的事实以及相关证据的变化，从而引发举证期限的变动。所以，在这种情形下，为了保持诉讼的顺利推进，有必要将当事人变更诉讼请求限制在举证期限届满前提出，以保护对方当事人的利益。相反，如果对此不加任何限制，其结果，不仅是给被告的应诉活动与法院的审判工作带来许多不便，造成诉讼迟延，更重要的是直接影响到被告的诉讼权利乃至实体权利。因此，对于原告变更诉讼请求应当有一定的限制，而不能任其随意变更。为此，《民事诉讼证据的若干规定》第34条第2款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。但该规定同时考虑到有些案件在审理过程中，当事人主张的法律关系的性质和民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定会不一致，如合同纠纷案件，当事人主张合同有效要求继续履行，人民法院经审查认为合同无效，应当返还财产，规定在这种情况下应当允许当事人在人民法院对法律关系性质和民事行为效力的认定基础上，变更诉讼请求。
三、明确了人民法院调查收集证据的范围和条件
《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”该条实际上是对人民法院和当事人在举证上的作用分担作出了原则性的规定。但对于何谓“人民法院认为审理案件需要的证据”，《民事诉讼法》并未明确规定。人民法院仅仅凭籍“认为审理案件需要”这一具有无限弹性、语义极为含糊且主观色彩极为浓重之理由便可以主动调查收集证据，必将使得审判实践中人民法院主动调查收集证据之范围因案件承办法官的不同而大不相同。[4] 《民事诉讼证据的若干规定》对于人民法院可以依职权调查收集证据的情形即“人民法院认为审理案件需要的证据”作出了严格的限制，只有涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者诉讼外第三人合法权益的事实以及与当事人实体争议无关的程序性事项，人民法院才能依职权调查收集证据。该规定也明确了人民法院依当事人的申请调查收集证据的情形即“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”的范围只限于三种情况：属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。并且明确规定人民法院调查收集证据必须基于当事人的申请，人民法院不能主动依职权进行调查，法院调取的证据归属于申请一方当事人的诉讼证据材料体系当中。这些规定在很大程度上解决了《民事诉讼法》第64条的操作性问题，有利于保持法官的中立地位，有利于保护当事人的诉讼权益和维护当事人诉讼机会、地位的平等，可以使当事人明了对证据的调查收集方式，并对其所要收集的证据根据具体情况进行合理而充分的衡量后，将其因客观原因无法收集的证据申请人民法院调查收集，以弥补其举证能力的不足，从而实现当事人在举证能力和手段上的平等以及举证机会上的平等。
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参考文献：
[1] 张卫平：《民事诉讼法教程》，法律出版社1998年版，第69页
[2] 常怡：《民事诉讼法学》，中国政法大学出版社1994年版，第241页
[3] 张卫平：《论民事诉讼中失权的正义性》，《法学研究》1999年第6期
[4] 毕玉谦：《〈最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定〉释解与适用》，中国民主法制出版社2002年版，第145页
（作者单位：安徽师范大学法律系讲师、诉讼法学硕士）
原载《律师世界》2002年第6期
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府令
第68号
《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。
代省长 刘伟平
二○一○年九月九日
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定
甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改：
一、新增一条，作为第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
二、新增一条，作为第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、新增一条，作为第十五条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
四、新增一条，作为第十六条：业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
五、第十五条修改为第十八条，增加二款，分别作为第二款和第三款：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
六、第十六条修改为第十九条：业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
七、第十七条修改为第二十条：首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
八、第二十一条修改为第二十四条：商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
九、第二十二条修改为第二十五条：规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
十、第二十四条修改为第二十七条：物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
十一、第二十六条修改为第二十九条：建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
十二、第二十八条修改为第三十一条：物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
十三、第二十九条修改为第三十二条，第二款修改为：共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
十四、新增一条，作为第三十三条：建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
十五、新增一条，作为第三十四条：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
十六、新增一条，作为第三十五条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
十七、新增一条，作为第三十六条：供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
十八、第三十一条修改为第三十八条：物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
十九、第三十二条修改为第三十九条：业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。
此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自2010年11月1日起施行。
《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
甘肃省物业管理办法
（2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正）
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业服务企业实施物业管理：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会；业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十六条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十七条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举１名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会任期和换届由业主大会决定。
第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第二十一条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销（预）售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十二条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十四条 商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十五条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。
第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。
第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
第三十一条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担：
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的，由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。
第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。
