国务院关于组建中国铁路总公司有关问题的批复

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房地产抵押后，产权证放在“哪里”更合理

作者：石用法


随着我国市场经济的发展，特别是房地产业的迅速突起，近年来，房地产抵押作为债权担保的形式，正为越来越多的债权人所运用。抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性成为普遍采用的抵押物。实践中，房地产抵押后，根据我国现行法律的相关规定，房地产管理部门会对办理抵押登记的房屋在《房屋所有权证》、《土地使用权证》上进行他项权记载，并同时颁发《房屋他项权证》、《土地使用权他项权证》，但是对于办完抵押登记后，这证件到底应该由谁保管，是抵押人处还是抵押权人处？放在哪方保管更能平衡抵押人和抵押权人的权利，实践中双方当事人态度上存在着一定的分歧。本文即针对此问题，提出一些自己的看法，以期实现双方利益最大限度的平衡，给予双方权利以更好的保护。
一 我国现行法律规定
《房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。《房屋他项权证》和《土地他项权证》）是房地产管理机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。他项权利人依凭证行使他项权利，受国家法律保护。对于这两证具体应放哪方保管，我国现行的法律法规（《担保法》、《城市房地产管理法》等）并没有作出具体规定。但建设部1997年6月1日颁发的《城市房地产抵押管理办法》第98号第34条中规定：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”根据此规定，我们可以得知，房屋进行抵押后，《房屋所有权证》由抵押人进行保管，《房屋他项权证》由抵押权人保管。建设部《城市房地产抵押管理办法》属国务院部门规章。部门规章的调整范围和法律效力都是有限的。根据我国《立法法》的有关规定，首先，国务院各部委只能根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，“在本部门的权限范围内”制定部门规章，也就是说，其制定的规章一般不能调整与其他机关、部门之间的社会关系；其次，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，也就是说，部门规章的内容应该是实施性的，一般不宜创制新的法律制度；再次，部门规章的效力极其有限，且不能作为法院审判的依据。
二 实践中具体操作情况
在实践中，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（包括土地的两证，以下同）由谁保管，抵押人、抵押权人分别保管，还是一并由抵押权人保管，不同的抵押权人其采取的做法是不同的。由于实践中银行作为抵押权人的情况更多一些，所以笔者对几家知名银行的房屋抵押情况进行了了解。调查的结果是各家银行作为抵押权人时，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由谁保管，具体的做法由各家银行决定。有的银行只保管《房屋他项权证》，有的银行连同《房屋他项权证》一并收取保管。例如中国建设银行某分行规定：“《房屋他项权证》于办妥抵押登记后交由乙方保管，抵押房产的房产证同时交由乙方保管。” 中国银行某行规定：“借款人在抵押物之抵押权设定后，应将《商品房买卖合同》（或《房地产证》和《房屋他项权证》）及其他文件的正本交由贷款人执管，直至贷款本息及相关费用清偿完毕时止。” 中国农业银行某行规定：“借款人应将抵押房产的房地产所有权证明文件及其他相关文件正本贷款人收执和保管。” 民生银行规定：“办妥抵押登记过户后的《房地产证》正本由甲方（银行）保管。” 只有中国工商银行规定：“抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。” 换言之，只有中国工商银行无需收取借款人的《房地产证》，而其他银行两证都要收。
三 现行状况的评析
一种制度是否具有正义性，常常取决于它是否能兼顾各方利益，能否平等地对待各种利益主体。法律的价值就在于能否最大限度的维护最大多数人的利益平衡。房屋抵押登记制度亦应如此。房地产抵押登记制度应顺应市场发展的要求，以鼓励交易、保护善意相对人利益、维护双方当事人利益的平衡为出发点。那么我国现行法律体系下有关规定能否实现这样的法律价值呢？
（一）根据现行部门规章规定对抵押权人利益的保护是不利的
根据我国建设部《城市房地产抵押管理办法》（部门规章），由于抵押权人手中只持有他项权证，这使得一旦其债权出现实现的风险，只能根据我国现行《担保法》的规定实现抵押权。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”而法律的现行规定对抵押权人权利的保护似乎有所欠缺。
我们仍以银行与借款人之间的房屋抵押贷款为例，购房人（抵押人）在向银行（抵押权人）申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的贷款设立抵押。设立抵押后，《房屋所有权证》由抵押人保管，《房屋他项权证》由银行收执。如人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将抵押人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。根据此规定，似乎非常之公平、合理。可一旦抵押人不履行债务，抵押权人到底如何实现其他项权呢？
例如产权证掌握在抵押人手中，根据《担保法》规定必须通过双方协商才可以处理抵押物，那么一旦出现抵押人恶意不配合（如声称其权利证书丢失），或失踪、死亡的情形，双方根本无法协商时，那么抵押权人的抵押权如何实现呢？必须通过法院的诉讼程序吗？
而且，就算抵押权人可以凭借《房屋他项权证》实现抵押权，但手里压着很多不能还款的房子，要去变现，拍卖，变卖，去找人收购，在变现过程中的人力、物力、财力使自身的经营业务发生偏离，对抵押权人来说，这样的成本是不是太高了呢？这对抵押权人来讲，是不是有失公平呢？
再者，产权证掌握在抵押人手中，根据《担保法》第53条的法律规定，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协商是实现抵押权的必经程序；协商不成的，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。也就是说，一旦我们和抵押人达不成协议，那么我们只有唯一一条实现抵押权的途径，那就是向法院提起诉讼程序。就此规定，笔者认为其本身就是不正确的。下面几种情形即可予以证明：
1、我国民法实行的是“私法自治”“意思自治”原则，在私法关系中，强调主体的意思表示，减少国家干预。当事人之间订立的合同, 按照有约定依约定，“无约定从法定”和“约定大于法定”的一般民法原理，只要是在法律许可的范围内自愿达成的双方约定，就是双方之间的法律，对双方均有约束力，即约定大于法定，但以不损害公共利益为限。所以，抵押权人和抵押人双方可以在担保合同中约定,在一方不履行其合同债务时，双方可以通过拍卖、变卖、折价的方式处理抵押物，实现抵押权。这样，不但加快抵押物的流转速度，也可以减少实现抵押权的成本。
2、抵押权人和抵押人双方可以通过仲裁方式解决纠纷。根据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。”所以根据仲裁的排他性，一旦当事人双方选择了仲裁方式解决纠纷即排除了法院的管辖权。就此，若抵押权人和抵押人双方在抵押合同中约定采用仲裁的方式处理其纠纷，那么也就排除《担保法》将法院作为唯一解决纠纷途径的规定。
3、抵押权人和抵押人双方事先对抵押合同进行了公证，即此合同若经公证机关赋予公证效力的债权文书，那么当事人可以凭借公证的执行证书直接向人民法院申请强制执行，不经诉讼程序即直接进入法院的执行程序。根据我国《公证暂行条例》第24条的规定，经过公证处公证证明有强制执行效力的债权文书，是指国家公证机关根据当事人的申请，对于借款合同、还款协议等文书，经审查核实认为无疑义的，对债权文书进行公证，并依法赋予其强制执行效力，债务人不履行公证文书规定的义务时，债权人即可不经过诉讼程序，而直接向有管辖权的人民法院申请强制执行的证明活动。《中华人民共和国民事诉讼法》第218条也明确将公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书纳入可直接执行的程序中。可见，对经公证机关赋予强制执行效力的债权文书，人民法院可以裁定予以执行。申请人可以持这一文书，直接申请法院强制执行，无须再经起诉、受理、审理、判决、一审、二审诸程序。
（二）将他项权证书放在抵押权人处，也会给抵押人带来不便
当前银行作为抵押权人考虑到现行的规定并不利于保护其抵押权的实现，所以绝大多数银行在进行房屋抵押时，均要求抵押人将其所有权证书和他项权证书一并交由银行保管，一旦当抵押人不履行债权，银行即可通过其所持的两项权利证书，实现其债权。但这种方式对抵押人来讲，又是否公平、合理呢？对于银行的此种做法，我们又该如何评价呢？
银行作为抵押权人，在收取《房屋他项权证》后，再收取《房屋所有权证》，对抵押人来说，会给抵押人的生产、交易、生活带来一定的不便。例如子女入读房屋所在地段的小学，需出示《房屋所有权证》原件；被选举为业主委员会委员后，到房管局备案，业主又需出示《房屋所有权证》证明自己的身份；当房屋出租时，承租人想通过《房屋所有权证》确定其房屋所有人的身份等等。此外，《房屋所有权证》是房主对房屋所有权的凭证，即使房屋进行了抵押，抵押人作为房屋的所有权人仍对房屋享有占有、使用、收益的权利，只不过此时其处分权受到了限制。况且，没有《房屋所有权证》的房主在法律上是不受保护的。所以，抵押权人在办理完抵押手续后，扣留《房屋所有权证》的，其实是剥夺房屋所有权人权利的表现。
四 寻找权利的平衡点：对平衡各方权益的建议
任何良好法律制度的构建都必须寻求其内部权利义务关系的平衡。一旦发生纠纷，法律就要权衡当事人双方的利益，保证其利益平衡，从而维护市场的交易安全和保证交易的顺利进行。
但对于房屋抵押《房屋所有权证》到底由谁保管的问题，通过上述我们的分析，根据现行的法律规定和实践中的做法，都不能很好的维护双方当事人的权利平衡，那么我们能否寻找到双方权利的平衡点呢？就此，笔者提出以下两点建议。
（一）立法层面：一方面，由于我国现行的法律、法规对权利证书究竟放在哪方保管尚没有明确的规定，而是在国务院部门规章中予以规定，而部门规章的效力较低，部门规章效力低的现实直接造成了其适用范围和力度的不足。所以，需要国家通过立法来弥补此处的空白，给予明确的法律规定，以更好的维护双方当事人的利益，完善我国的担保制度。另一方面，在我国《物权法》中应明确规定抵押权人实现抵押权时无须通过诉讼的方式，抵押权人只要提出了抵押权登记簿的副本即可直接申请法院拍卖、变卖抵押财产，法院仅进行形式审查，以保证快速、便捷的实现抵押权人的抵押权，加快抵押物的流转。如果债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等实体法律关系有异议，应当提起异议之诉，或者由抵押人对债权人、债务人合并提起抵押权不存在之诉。
（二）行政管理层面：权利凭证可由房地产抵押登记机关进行保管，并出具保管证明。
根据上述分析，抵押的权利凭证放在抵押人和抵押权人处都存在一定的弊端和不便，那么我们能否通过某一中间机关来解决此问题呢？笔者认为，房地产管理部门作为抵押登记的主管机关是解决双方利益平衡的最佳权利平衡点。房地产管理部门作为第三方当事人保管《房屋所有权证》可以同时保护抵押权人和抵押人双方的利益，有效地维护抵押权人、抵押人的合法权益。
　　一方面，抵押人的设立抵押之后，进行他项权标注，自己保管无实际用途，抵押人此时对其房屋只有占有、使用、收益权，其处分权受限。一旦遗失，不光要补办所有权证，还要重签抵押合同补办他项权证。补办所有权证、他项权证手续繁琐，且同时给抵押权人也带来很多麻烦。针对抵押人有可能需要使用《房屋所有权证》的情形，建议房地产管理部门在保管产权证的同时，给抵押人出具一份房产证保管证明，此份行政机关的证明，具有完全的证明效力，足以解决抵押人在实践中需要房产证的情况。
　　另一方面，抵押权人在登记机关设有他项权后，希望权利得到充分的保证。若把《房屋所有权证》放在房地产管理部门这样具有政府公信力的行政机关，抵押权人抵押权也可以较为容易的实现。一旦抵押人不履行债务，抵押权人可以直接向房地产管理部门申请，尽快实现自己的抵押权。
此外，笔者也建议房地产管理部门尽快建立起全国统一的他项权互联网查询系统，对于当前已经建立起网络查询系统的（如宁波市三区即可查询），应对外公开使用；尚未建立的，应尽快予以建立，以确保抵押登记的信息公开、互联、共享，为潜在交易人提供一个开放的信息公示平台，使其他利害关系人可迅速、便捷、低成本地查询房产（抵押物）的状态及相关信息，及时作出自己的判断，这不但有利于市场交易的安全和效率的提高，同时对于抵押权人的权利也可得到较好的保护。

河南省安阳市人民政府办公室


安阳市人民政府办公室关于印发安阳市行政调解工作暂行规定的通知



各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及有关单位：
　《安阳市行政调解工作暂行规定》已经市政府同意，现印发给你们，请结合本地、本部门实际，认真组织实施。




二○一一年四月二十二日


安阳市行政调解工作暂行规定

第一章总则

第一条为了推动全市行政机关主动、及时化解矛盾纠纷，促进社会和谐稳定，根据有关法律、法规，特制定本规定。
第二条行政调解是指行政机关根据法律、法规、规章和国家有关政策的规定，对与本机关行政职权有关的、因行政管理而产生的行政争议，公民、法人或其他组织之间产生的与本机关行政职权有关的民事纠纷，在被调解双方自愿的基础上进行的居间协调。
第三条各级人民政府、政府各部门及依法行使行政职权的其他组织（以下简称行政机关）在行使职权过程中开展行政调解工作，适用本规定。
第四条行政调解的范围：
（一）行政机关在行使职权过程中，与公民、法人和其他组织之间，因行政管理产生的行政纠纷；
（二）公民、法人和其他组织之间产生的与行政机关行政管理职能有直接或间接关联的民事纠纷。
　　第五条行政调解工作应当遵守下列原则：
（一）自愿原则。行政调解要充分尊重当事人意愿，不得强迫当事人接受调解方式或调解结果；
（二）合法原则。行政调解要符合法律、法规和国家政策，不得侵犯国家利益，不得侵犯公民、法人和其他组织的合法权益；
（三）平等原则。行政调解机关应当充分尊重行政管理相对人自愿、充分、真实地表达自己意愿和诉求的权利，公正、公平的调处争议纠纷。行政机关在作为被调解一方时，与管理相对人在调解过程中地位平等；
（四）积极主动原则。行政机关应增强行政调解意识，主动排查、化解行政争议，探索研究化解行政争议的新机制，主动加强与人民调解、司法调解和信访调解组织的沟通配合；
（五）谁主管谁负责原则。行政机关对与本机关行政管理职权有关的纠纷负责调解；
（六）中立原则。行政机关不得偏向任何一方，既要兼顾各方当事人的合法权益，又要说服各方当事人互谅互让，相互理解；
（七）依法处理原则。对不属于行政调解范畴的纠纷以及经行政调解不能达成协议的纠纷，行政机关应及时作出处理决定；
（八）便民高效原则。行政机关要便民、高效地化解矛盾纠纷，使各方当事人的矛盾纠纷获得快捷、简便、有效、成本低廉的解决。
　　第六条经行政机关调解达成的行政调解协议，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除行政调解协议。
　　第七条在行政调解活动中，纠纷当事人享有下列权利：
（一）自主决定接受、不接受或者终止调解；
（二）申请有关行政调解人员回避；
（三）表达真实意愿；
（四）自愿达成调解协议；
（五）可委托代理人参加调解。
　　第八条在行政调解活动中，纠纷当事人应当承担下列义务：
（一）如实陈述纠纷事实，不得提供虚假证明材料；
（二）遵守调解规则；
（三）不得加剧纠纷、激化矛盾；
（四）自觉履行调解协议。
　　第九条行政机关调解纠纷，应当防止矛盾激化。
　　第十条行政机关应当建立行政调解室，确定行政调解协调机构和行政调解人员，并在办公场所公布调解人员名单和人员基本情况。

第二章行政调解的启动

　　第十一条行政机关调解矛盾纠纷应当符合下列条件：
（一）调解对象是与本案有直接利害关系的当事人；
（二）该矛盾纠纷与该机关行政职权有关；
（三）该矛盾纠纷具有可调解性。
　　第十二条行政机关应当主动调解矛盾纠纷。行政机关处理矛盾纠纷时应当主动告知当事人有申请行政调解的权利。
　　第十三条行政机关可以根据当事人的申请启动行政调解程序。当事人申请行政调解，可以书面申请，也可以口头申请；当事人口头申请行政调解的，行政机关应当制作口头申请笔录。
　　第十四条行政机关在征得各方当事人的同意后，启动行政调解程序并及时告知当事人。
　　行政机关收到行政调解申请后，应当认真审查有关材料，符合条件的，应当在五个工作日内启动行政调解程序并及时告知申请人。对被申请人不同意行政调解，或者虽然同意行政调解，但不属于行政调解范畴的，应当在五个工作日内书面告知申请人解决纠纷的渠道。在未启动行政调解程序前，矛盾有可能激化的，行政机关应当及时采取必要的缓解疏导措施。
　　第十五条对两个以上行政机关都收到行政调解申请的，由有管辖权的行政机关办理；对两个以上行政机关都有管辖权的，由先收到行政调解申请的行政机关办理。行政机关对管辖权产生争议的，由市、县（市、区）行政调解工作办公室指定管辖。
　　第十六条行政调解程序启动后，调解人员应当提前将行政调解时间、地点通知当事人。

第三章 行政调解的进行

　　第十七条对重大复杂的争议案件，行政机关的相关负责人应当主持行政调解；其它争议案件，由当事人选择调解人员或行政机关负责人指定调解人员进行行政调解。
　　第十八条行政机关调解纠纷，根据需要可以邀请有关单位、专业人员或者其他个人参加，被邀请的单位或者个人应当予以支持。
　　第十九条行政机关调解纠纷，应注意保护当事人的个人隐私和商业秘密。
　　第二十条调解人员有下列情形之一的，应当回避：
（一）是本案当事人或者与当事人、代理人有近亲属关系的；
（二）与本案有利害关系的；
（三）与本案当事人、代理人有其他关系，可能影响纠纷处理的。
　　当事人发现调解人员有应当回避情形的，可以口头或者书面方式申请其回避；调解人员认为自己不宜调解本纠纷的，应当自行申请回避。
　　行政机关负责人决定调解人员的回避。
　　第二十一条行政调解开始时，调解人员应当宣布行政调解纪律，核对当事人身份，宣布当事人应享有的权利和承担的义务，宣布行政调解人、记录人的身份，询问当事人是否要求回避。
　　第二十二条行政调解过程中，当事人应当提出证明事实的证据，并对所提交的证据的真实性负责。调解人员依据各方当事人提供的证据以及本行政机关在行政调解过程中收集的证据认定案件事实，找准纠纷的焦点和各方利益的连结点，采取灵活多样的方式方法，开展耐心、细致的说服疏导工作，促使各方当事人互谅互让，消除隔阂，引导当事人达成解决纠纷的行政调解协议。
　　第二十三条行政机关进行行政调解时，需要当事人所在基层人民调解组织配合的，可以向当事人所在基层人民调解组织发出邀请。当事人所在基层人民调解组织接到行政机关邀请后，应当指派调解员配合行政机关开展调解。
　　第二十四条行政调解达成协议的，由各方当事人签订行政调解协议书。行政调解协议书的内容不得违反法律规定。行政调解协议书自各方当事人签字之日起生效。行政调解协议书一般应载明下列事项：
（一）各方当事人的基本情况；
（二）纠纷事实、争议焦点及各方责任；
（三）各方当事人的权利和义务；
（四）履行协议的方式、地点、期限；
（五）当事人签名、调解人员签名。
　　行政调解协议书由各方当事人分别保留一份，行政机关存档一份。
　　第二十五条经行政调解达不成协议的，行政机关应当终止行政调解，并出具终止行政调解通知书。根据案件性质，终止行政调解通知书应当告知当事人可以寻求相关法律救济途径。属于行政机关职权范围内的纠纷，行政机关应当依法予以处理。
　　第二十六条达成行政调解协议后当事人不履行协议的，当事人可以寻求相关法律救济途径。
　　第二十七条争议涉及第三人的，应当通知第三人参加。行政调解结果涉及第三人利益的，应当征得第三人同意。第三人不同意的，终止行政调解。
　　第二十八条行政调解应当自启动之日起30日内终结。遇有特殊情况需延长的，经行政机关负责人同意，可以适当延长，但延长期不得超过10日。法律、法规、规章有明确规定的从其规定。
　　第二十九条行政调解案件要按年、月、日归档编号，做到一案一档。文书顺序应为：
（一）行政调解卷宗目录；
（二）行政调解申请书或口头申请笔录；
　　（三）行政调解告知书；
　　（四）有关证据材料；
　　（五）行政调解协议书或行政调解终结材料；
　　（六）送达回证；
　　（七）结案报告。

第四章奖励和处罚

　　第三十条行政机关应严格履行职责，积极化解矛盾纠纷，对行政调解工作中作出突出贡献的，应予以表彰奖励。
　　第三十一条行政机关无正当理由不受理行政调解申请，或者在法定期限内不履行调解职责，贻误纠纷调处时机，造成恶性事件、群体性事件或其他严重后果的，由监察部门按有关规定追究相关人员的责任。

第五章附则

　　第三十二条法律、法规、规章对行政调解另有规定的，从其规定。
　　第三十三条行政调解工作由各行政机关具体负责，市、县（市、区）行政调解工作办公室对行政调解工作进行指导。
　　第三十四条本规定自公布之日起施行。