吉林省组织机构代码管理办法

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福建省工商行政管理局 福建省建


福建省房地产经纪人管理办法
福建省工商行政管理局 福建省建


第一章 总则
第一条 为确立我省房地产经纪人的法律地位，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪人和合同各方当事人的合法权益，维护经济秩序，促进房地产市场的发展，根据《福建省经纪人管理条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》和有
关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、代理等中介活动。
本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。
第三条 县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：
（一）房地产经纪人的注册登记；
（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；
（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；
（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；
（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。
县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：
（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；
（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；
（三）负责房地产经纪人的专业培训；
（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。
第四条 经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。
第五条 本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章 申办条件
第六条 从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。
房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。
《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。
第七条 申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；
（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。
国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。
第八条 设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；
（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；
（五）合伙人之间有书面合伙协议。
房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。
第九条 设立房地产经纪公司应当符合下列条件：
（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；
（二）注册资本不少于人民币30万元；
（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）《公司法》规定的其他条件。
房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。
第十条 个体房地产经纪人应具备以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）取得《房地产经纪资格证书》；
（三）登记资金数额不少于人民币3万元。
个体房地产经纪人只能从事房地产居间、代理经纪业务。
第十一条 房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章 经纪管理
第十二条 申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个
月内，到房地产管理部门备案。
取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。
第十三条 《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并
加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。
第十四条 在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。
第十五条 房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：
（一）依法收集、利用房地产商业信息；
（二）要求委托方提供真实的相关材料；
（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十六条 房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：
（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；
（三）按核准的业务范围从事经营活动；
（四）如实介绍房地产交易有关情况；
（五）按约定为当事人保守商业秘密；
（六）按规定收取费用；
（七）依法缴纳税费。
第十七条 房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）经纪事项；
（二）提供经纪服务的要求或者标准；
（三）收费标准、数额、支付方式和时间；
（四）经纪合同的履行期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他事项。
第十八条 房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；
（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；
（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；
（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；
（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；
（七）违反法律、法规、规章的其他行为。
第十九条 房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。
第二十条 房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。
房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。
第二十一条 房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。
第二十二条 工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。
第二十三条 房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。
第二十四条 开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。
第二十五条 房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。
第二十六条 房地产经纪人在开展经纪活动中，有违反《福建省经纪人条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务规定》行为的，按《福建省经纪人条例》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。

第四章 附则
第二十七条 本办法由省工商行政管理局、省建委共同负责解释。



1998年11月20日
外商投资企业收购、重组法律实务

王道富


通过收购中国现有外商投资企业的股权或资产，现已成为外商在中国投资的另一重要形式。此外，已在中国投资的外商因其生产、经营、管理、资金等方面的需要，对其在中国设立的外商投资企业进行重组，也已成为其达到新的投资计划和目标的惯用方法。本文在此结合实践经验就一些常见的有关法律实务问题进行探讨。

1、收购资产
外商可通过收购现有外商投资企业的资产并成立另一新的外商投资企业，而现有外商投资企业予以解散。这种收购资产的方式，其有利的一面是，外商作为收购方无需承担现有外商投资企业的任何债务或责任；其不利的一面是，收购资产一般会涉及多种税负，如增值税、营业税、土地增值税、预提所得税等。

2、收购股权
外商也可通过收购现有外商投资企业中方或外方的股权而成为该外商投资企业的投资一方，现有外商投资企业继续经营。这种收购股权的方式，其有利的一面是，相对收购资产的方式，税务要轻得多，一般只涉及预提所得税，所以实践中绝大多数情况下均采用收购股权的方式；其不利的一面是，外商作为现有外商投资企业的新的投资方，要与其他投资方一样按投资比例承担现有外商投资企业的所有债务和责任。所以外商在收购现有外商投资企业中方或外方的股权前，应聘请律师、会计师或审计师、工程师对现有外商投资企业进行全面的谨慎的调查，以免掉入陷阱。
收购股权，通常又有下列两种方式：
a、直接收购
直接收购，是指外商在中国境内直接收购外商投资企业中方或外方的股权。这种收购方式有利的一面是，外商可以更有效地参与或控制其所收购的外商投资企业，此外，若该外商用其在中国其他外商投资企业所分得的利润收购或投资于一个新的外商投资企业，还可享受再投资部分已缴纳所得税的40％退税的优惠待遇；不利的一面是，这种收购须经外商投资企业董事会和各股东方的同意以及原审批机构的批准，将来的再转让还须再经批准，有诸多不便。
b、间接收购
间接收购，是指外商在中国境外通过收购外商投资企业外方在中国境外公司的股权以达到间接拥有外商投资企业的股权。这种收购方式的有利一面是，纯属中国境外交易，无需经中国任何方面的批准，再转让中国境外公司的股权也很方便,也不用缴中国有关的税负；不利的一面是，外商不易直接参与或控制外商投资企业的日常经营管理。

3、产业政策
中国对外商投资企业一直有一个产业导向问题，有的行业不允许设立外商投资企业，有的行业可以设立中外合资、中外合作和外商独资企业，有的行业只允许设立中外合资、中外合作企业，但不允许设立外商独资企业，有的行业的中外合资、中外合作企业须由中方控股，如电影服务、音像制品分销、保险等行业均要求中方的股权须在51％以上；有的则规定外方的股权不能超过一定的比例，如增值电信企业外方的股权不能超过30％，广告公司外方的股权不能超过49％，等等。这些产业政策的规定，对收购或重组外商投资企业都有直接的影响，收购或重组后的外商投资企业均不得违背相关产业政策的规定。

4、25％的下限问题
作为中外合资或中外合作企业的一个基本特征就是，外方的出资比例至少占中外合资或中外合作企业注册资本的25％，也因此中外合资或中外合作企业可享受一定的税收减免优惠及其他各种优惠待遇。若因收购或重组导致外方的出资比例少过25％，则原有的中外合资或中外合作企业将被视同一个一般的内资企业，将丧失作为中外合资或中外合作企业可享受的一切优惠待遇，并可能包括补缴以往所享受的所有税收优惠待遇。所以，外商一般都不会愿意越过这个底线。

5、转变为内资企业的税负问题
若外方要完全撤出其投资而将其在中外合资、中外合作或外商独资企业中的全部股权转让给中方或其他中国的公司，则原有的中外合资、中外合作或外商独资企业就变成了一个纯粹的中国内资企业，正如上所说它不能再享受原来所享受的任何优惠待遇，而且，如果是生产性的外商投资企业且经营期在10年以下的，则还须补缴以往所享受的所得税“二(年)免三(年)减半”的优惠及其他任何税收优惠。这必然使得这种股权转让在经济上很不划算，还不如采取外商投资企业清算解散的方式而撤出。

6、投资总额与注册资本的比例
每个外商投资企业都有一个投资总额和注册资本的概念。投资总额是一个外商投资企业生产经营所需的基本建设资金和生产经营流动资金的总和；注册资本是投资各方认缴的出资额之和，也是投资各方对外商投资企业承担责任的限额。注册资本与投资总额的关系简单来说就是：投资总额＝注册资本＋借款。为防止注册资本过少，借款比例过大，风险分担不合理，中国法律规定，注册资本与投资总额的比例须符合下列标准：

投资总额(美元) 注册资本
300万以下 占投资总额7/10
300万以上1000万以下 占投资总额1/2
（若在420万以下 至少210万）
1000万以上3000万以下 占投资总额2/5
(若在1250万以下 至少500万）
3000万以上 占投资总额1/3
(若在3600万以下 至少1200万)

所以当收购或重组使外商投资企业的投资总额或/和注册资本发生任何改变时，应始终保持它们之间的比例符合相应的法律规定。

7、增资审批问题
在对外商投资企业进行收购或重组时，若因扩大生产经营的需要增加外商投资企业的投资总额和/或注册资本，则须经原审批机关批准。若新增的投资额与原投资总额之和超过原审批机关的审批权限，则还须报上一级审批机关的审批。一般都知道，对于生产性的外商投资企业，投资总额在3000万美元以上的且属于限制类行业的须由中央一级的审批机关审批。通常要获得中央一级的审批比获得地方一级的审批困难得多，所以许多外商投资企业都想尽各种变通办法尽量使投资总额不超过3000万美元的界限。实务中还应特别注意的是千万不要轻信一些地方审批机关的越权审批，这种审批在法律上是无效的，即使地方审批机关口口声声作任何保证也没用，最终若要倒霉的还是外商自己。

8、股权与外债比例问题
外商投资企业向中国境外的金融机构、公司或个人借款在实践中很普遍，但问题是这种借款究竟有没有金额的限制呢？根据中国外汇管理部门的有关规定，有关外汇管理局在为外商投资企业办理借款的外债登记时，会要求其对外借用的中长期外债的累计金额不得超过其投资总额与注册资本的差额。因此本地许多银行在给中国外商投资企业提供贷款时，一般都坚持将贷款的金额限定在这个差额以内，若要超出，通常会要求作为借款人的外商投资企业先办妥增加其投资总额的所有审批手续后，方可提供贷款。

9、股东贷款问题
外商投资企业投资总额与注册资本的差额，除可向中国境内外的银行贷款外，很多外商投资企业都喜欢采用股东贷款的形式，但却忽视了中方股东贷款的合法性问题。外方股东贷款问题简单，外商投资企业只需办理有关的外债登记手续即可；但中方股东贷款不能直接贷给外商投资企业，因为在中国除银行或其他可从事贷款业务的非银行金融机构外，任何其他企业之间均不能相互借贷。实务中的操作通常是由中方股东将其拟贷出的款项委托给银行，由银行办理委托贷款给外商投资企业，但有关银行要收取一定的管理费，一般为贷款总额的1-3％/年。