司法部关于修改《香港特别行政区和澳门特别行政区律师事务所与内地律师事务所联营管理办法》的决定

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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


云南省昆明市人民政府


昆明市城镇企业职工养老保险办法

昆政发[1996]52号


　　第一章 总则

　　第二章 基本养老保险费的征集

　　第三章 养老保险费的管理

　　第四章 职工基本养老保险个人帐户管理

　　第五章 享受基本养老保险的条件

　　第六章 基本养老保险金的计发

　　第七章 补充养老保险

　　第八章 监督与处罚

　　第九章 附则



　　第一章 总则

　　第一条 为适应社会主义市场经济需要，促进企业经营机制的转换，保障企业退休人员的基本生活，维护社会的稳定。根据国务院国发(1995)6号《国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》精神和云南省人民政府令第25号《云南省城镇企业职工养老保险暂行办法》的规定，结合我市实际，特制定本暂行办法。

　　第二条 职工养老保险包括基本养老保险、企业补充养老保险和职工个人储蓄性养老保险。基本养老保险和企业补充养老保险由昆明市社会保险事业管理机构和县(市)区社会保险事业管理机构(以下简称社保机构)负责经办。储蓄性养老保险由职工个人自愿参加，并自行选择经办机构。

　　第三条 昆明市行政辖区内下列单位的人员，必须参加昆明市企业职工基本养老保险：

　　1、中央、省、市、县(市)区属的国有企业、集体所有制企业、股份制(合作制)企业、军队企业、私营企业的各类职工(国务院批准实行行业统筹及省政府批准实行系统统筹的企业的职工除外)。

　　2、外商投资企业和外国企业驻昆机构的中方职工。

　　3、个体工商户、自由职业者、私营企业、合伙经济实体等的业主本人及其雇工。

　　4、已参加昆明地区养老保险统筹并按国家规定办理过退休手续的人员。

　　本条第1、2款所指的人员，包括原固定职工、劳动合同制职工以及合同期在三个月以上的临时工、季节工和农民合同制职工。

　　第二章 基本养老保险费的征集

　　第四条 基本养老保险基金由企业和职工共同缴纳。市及县(市)区社保统筹经费不足时，由同级财政予以补贴。

　　第五条 企业和职工必须按月缴纳基本养老保险费。企业缴纳的基本养老保险费，由社保机构委托企业开户银行代为扣缴；职工个人缴纳的基本养老保险费，由企业在职工本人工资收入中代为扣缴。

　　第六条 企业缴纳基本养老保险费的标准，按照企业职工工资总额的21％和离退休统筹项目费用的25％二项之和计提。今后职工个人缴费费率每增加1个百分点，企业缴纳离退休统筹项目费率相应降低5％，最终按企业职工工资总额21％的标准缴纳。

　　职工个人缴纳基本养老保险费的标准为职工本人上一年度月平均工资的3％。今后每年提高1个百分点，最终按职工本人上一年度月平均工资8％的标准缴纳。

　　离退休的人员，个人不缴纳基本养老保险费。

　　第七条 个体工商户、自由职业者、私营企业、合伙经济实体的业主及其雇工等人员，按本地区上一年度社会平均工资的21％由本人缴纳。其中5％进入社会统筹基金，16％记人个人帐户。具体的收缴管理办法，由市劳动人事局会同市工商局共同制定。

　　第八条 企业缴纳的养老保险费在税前列支。个人缴纳的基本养老保险费不计征个人所得税。

　　第九条 企业和职工缴纳基本养老保险费，采取一年一核定办法。如人员发生变动时，企业应及时填报《职工增减基本情况表》，报所属的社保机构，进行征收费用的调整。

　　第三章 养老保险费的管理

　　第十条 养老保险费的管理工作，由昆明市社保机构和县(市)区社保机构负责。中央、省属国有企业、集体企业、军队企业、外商投资企业的养老保险工作，由市社保机构具体负责。市、县(市)区属的国有企业、集体企业、私营企业、个体劳动者的养老保险工作，由所在地的县(市)区社保机构负责。

　　第十一条 企业和职工个人缴纳的基本养老保险费统一存入社保机构在银行开设的“职工基本养老保险基金帐户”。企业划转的补充养老保险金，由社保机构统一存入“职工补充养老基金帐户”。基本养老保险基金和补充养老基金实行专户储存，专款专用，任何单位和个人均不得擅自挪用。

　　养老保险基金免征税、费。

　　第十二条 基本养老保险基金的筹集按照“以支定收、略有积累”的原则进行，积累率为年收缴基本养老保险基金总额的4．5％。

　　第十三条 县(市)区社保机构征集的基本养老保险基金，收支相抵后的结余部分，按季全额上缴市社保机构。差额部分，由市社保机构按季拨付给县(市)区社保机构。市社保机构每年应核拨一定比例的周转金给县(市)区社保机构。

　　第十四条 补充养老保险基金由县(市)区社保机构征集后，按市的有关规定进行管理和使用。补充养老保险基金不参加全市调剂。

　　第十五条 市、县(市)区社保机构因业务支出所提取的管理费，按《云南省城镇企业职工养老保险暂行办法》的规定执行。

　　第十六条 市社保机构按参加基本养老保险社会统筹的实际职工人数，从征收的基本养老保险基金中按一定的比例，向省社保局上缴省级特别金。

　　第十七条 市、县(市)区社保机构可按每个离退休人员每月三元的标准，从征集的基本养老保险基金中提取活动经费，专项用于离退休人员的活动及活动场地建设。

　　第十八条 各级社保机构必须按照国家有关规定，建立统一的财务会计、统计、审计制度，加强对各项基金的管理。

　　第四章 职工基本养老保险个人帐户管理

　　第十九条 市及县(市)区社保机构应按全市统一编号及职工身份证号码，从1995年10月1日起为参加基本养老保险的每个职工建立基本养老保险个人帐户，并将本办法实施前职工的连续工龄(含缴费年限)和本办法实施后职工的缴费情况记录在《职工养老保险手册》中，作为职工退休时计发基本养老金的依据。

　　第二十条 《职工养老保险手册》原则上由职工所在单位统一保管。单位对职工个人基本养老保险帐户的储存额，应每年结算一次，报社保机构审核后，向职工公布个人帐户核对表。职工个人可持养老保险个人帐户卡随时向单位或社保机构查询自己的《职工养老保险手册》中的有关情况。职工变动工作单位时，《手册》随同转移，失业期间，《手册》由其居住地区的社保机构负责保管。

　　第二十一条 职工基本养老保险个人帐户，按职工工资收入的11％和全省职工平均工资的5％两项计入。职工个人帐户计入的内容如下：

　　(一)个人缴费的工资基数；

　　(二)职工本人缴纳基本养老保险费；

　　(三)从企业缴纳的养老保险费中按职工个人缴费工资8％划转记人的缴费数(职工本人缴费标准超过本人上一年度月平均工资3％后，个人缴费每增加一个百分点，从企业划转记入的比例相应递减一个百分点)；

　　(四)从企业缴纳的养老保险费中校全省职工月平均工资5％划转记人的缴费数；

　　(五)基本养老保险个人帐户储存额的利息。

　　第二十二条 职工在我市参统单位之间调动工作，不变换基本养老保险个人帐户，由所在地社保机构办理养老保险关系的转移；职工调到外省市、外地州或实行行业、系统统筹的单位工作，应办理养老保险关系转移手续，并将个人帐户上的全部储存额划转到调入地的社保机构。

　　由外省市、外地州或实行行业、系统统筹的单位调入我市参统企业的，应将养老保险关系及个人帐户上的全部储存额转入我市社保机构，继续建立个人帐户，其缴费年限连续计算。只转关系，不转基金的，其过去的缴费年限不予连续计算。

　　第二十三条 部队转业、复员、退伍军人进入本市城镇企业单位工作的，从进入单位工作之月起建立其基本养老保险个人帐户并缴纳基本养老保险费。缴费基数按其参加工作当月的全月工资收入计算，其军龄视为缴费年限。

　　第二十四条 因触犯刑律被判刑的城镇企业职工，在服刑期间不缴纳基本养老保险费，不计算缴费年限，但继续保留个人养老保险帐户。

　　1、因触犯刑律被判缓刑而继续留在原单位工作的城镇企业职工，应按规定缴纳基本养老保险费。

　　2、刑满释放后重新就业的，其个人缴费年限按服刑前缴费年限与重新就业后缴费年限合并计算建立个人帐户。

　　3、刑满释放后达到退休年龄的，按本办法第二十八、二十九、二十、三十二条规定执行。

　　4、被执行死刑和服刑期间死亡的，其个人缴纳的养老金退给法定继承人或指定受益人。

　　第五章 享受基本养老保险的条件

　　第二十五条 1995年10月1日前参加工作，连续工龄(含缴费年限)满10年，或者是1995年10月1日以后参加工作，个人缴费满15年的职工，符合下列条件之一的，可以办理退休手续，享受基本养老保险待遇。

　　(一)男年满60周岁，女满50周岁(从事管理和技术工作年满55周岁)。

　　(二)从事井下、高空、高温、特别繁重的体力劳动或者其他有害身体健康的工作，累计工作年限符合国家有关规定的职工，男年满55周岁，女年满45周岁。

　　(三)因病或非因工致残的职工，男年满50周岁，女年满45周岁，由指定医院提供证明，并经县(市)以上劳动鉴定委员确认完全丧失劳动能力者。

　　第二十六条 本办法实施后失业的人员，符合第二十五条规定的，可以办理退休手续，享受基本养老保险待遇。

　　第二十七条 高级专家等有关人员的退休年龄，按国家规定办理。

　　第六章 基本养老保险金的计发

　　第二十八条 职工办理了退休手续后，应领取的基本养老保险费按以下方式计算；

　　(一)1995年10月1日后参加工作的职工，退休时给付基本养老费的计算公式为：

　　月基本养老金＝职工基本养老保险个人帐户储存额÷120。

　　(二)1995年10月1日以前参加工作，在1998年9月30日以前办理了退休手续的职工，给付基本养老金的计算公式为：

　　月基本养老金＝按改革前原计发的养老金＋基本养老保险个人帐户储存额×1／120(增发比例)。

　　(三)1995年10月1日前参加工作，1998年9月30日以后办理退休手续的职工，给付基本养老金的计算公式为：

　　月基本养老金＝基本养老保险个人帐户储存额×系数÷120。

　　按此公式计发的基本养老金如低于(二)项公式计发的金额，可按(二)项公式计发。

　　本条第(二)项的增长比例及第(三)项系数，按省劳动厅的规定执行。

　　第二十九条 1995年10月1日以前参加工作，连续工龄(含缴费年限)不满10年或1995年10月1日以后参加工作，缴费年限不满15年的退休职工，其个人帐户的全部储存额一次性发给本人，同时终止养老保险关系。

　　第三十条 凡符合退休条件的人员，按上述办法计发的基本养老金低于省颁布的最低标准的，按最低标准计发。

　　第三十一条 遇有下列情况，职工个人缴纳的基本养老保险费按以下办法处理：

　　(一)职工未达到法定退休年龄死亡的，其个人缴纳的基本养老保险费本息一次性发给其法定继承人或指定的受益入。

　　(二)职工未达到法定退休年龄到国外、境外定居的，其个人缴纳的基本养老保险费本息余额一次性发给本人，同时终止养老保险关系。

　　(三)职工退休后死亡的，其个人缴纳的基本养老保险费本息余额，一次性发给其法定继承人或指定的受益人。

　　(四)职工退休后，从退休之日起其个人帐户终止计息。

　　第三十二条 职工退休后，其基本养老保险帐户储存额已领完时，由社保机构继续支付基本养老金，直至死亡为止。

　　第三十三条 职工退休后出国、出境定居的，凭居住地有关生存的证明，继续按月发给基本养老金，其基本养老金可由国内亲属凭证明代为领取。

　　第三十四条 退休人员死亡后，其丧葬费、直系亲属一次性抚恤费，遗属津贴，由企业按国家和省的有关规定支付给职工遗属或亲属。

　　第三十五条 农民合同制职工使用期满(企业用工期累计不超过八年)返回农村的，根据个人帐户累计的缴费年限，以返回地的地区社会平均工资为标准，每满一年的，发给二个月的生活补贴，同时终止养老保险关系。

　　第三十六条 退休人员基本养老金，每年按照全省上一年度职工平均工资增长率的50％一80％调整。

　　第七章 补充养老保险

　　第三十七条 凡经济条件允许的企业，在完成当年上缴税利计划的基础上，根据职工劳动条件、工龄长短、贡献大小等情况，每年可以从企业自有资金中的奖励、福利或效益工资中提取一定的费用，为职工投保建立补充养老保险。

　　第三十八条 企业每年提取的补充养老保险费，应于次年三月前一次性划转社保机构统一管理，各级社保机构应按企业提供的分配名单，分别记入职工个人帐户。其分配办法由企业自行决定，并报社保机构备案。

　　第三十九条 企业历年分配给职工个人的补充养老保险费，在职工退休时，扣除管理费后，由社保机构连本带息一次性或分期支付给职工本人。

　　职工在退休前或退休后死亡，其个人帐户上的补充养老保险费一次性发给遗属或法定受益人。

　　第八章 监督与处罚

　　第四十条 养老保险金的征集、管理、使用，接受同级财政审计、银行和工会等部门的监督。审计部门对养老基金管理，使用情况进行定期或不定期审计。银行对不属于养老保险基金支付的款项拒绝划款。

　　第四十一条 各级社保机构有权对职工所在单位缴纳基本养老保险费情况进行核查，单位有义务如实提供职工人数、名册、工资总额等有关档案资料。

　　第四十二条 企业故意少报、瞒报职工人数、工资等或未经批准欠缴基本养老保险费的，除限期缴纳外，另按日增缴应缴款2‰的滞纳金。滞纳金全部转入基本养老保险基金。滞纳金在企业自有资金中列支。

　　第四十三条 任何单位和个人擅自挪用养老保险金，除令其如数归还外，还应视情节轻重，追究单位负责人和直接人的责任。

　　第九章 附则

　　第四十四条 企业离休人员的离休待遇，以及建国前参加革命工作的老工人的退休待遇，按照国家现行规定执行。

　　第四十五条 在省人事厅没有新的规定前，国家机关、事业单位、群众团体的合同制职工个人缴纳的基本养老保险费标准按本办法第六条执行；合同制职工用工单位，按上年度全省职工平均工资21％的标准为合同制职工缴纳养老保险费。合同制职工的退休待遇，参照本办法规定执行。上述单位合同制职工养老保险帐、册与企业养老保险分开，单独设立“合同制职工养老保险基金帐户”，专款专用。

　　第四十六条 本办法由市劳动人事局负责解释并组织实施。

　　第四十七条 本办法从1996年8月1日起正式执行。市政府原有关城镇企业职工养老保险的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。