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　　　　　　　　　　房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

吉林省人民政府


吉林省家畜家禽防疫实施办法

吉政发〔１９８６〕５０号



第一条 为了预防和消灭家畜家禽（以下简称畜禽）传染病（包括寄生虫病，下同），根据国务院发布的《家畜家禽防疫条例》（以下简称《条例》）第二十三条和农牧渔业部制定的《家畜家禽防疫条例实施细则》（以下简称《细则》）第四十二条的规定，结合我省实际情况，制定本
办法。
第二条 吉林省畜牧局主管全省畜禽防疫、检疫及兽医卫生工作。市、地、州、县畜牧部门和乡（镇）政府主管本地的畜禽防疫、检疫及兽医卫生工作。
县以上（含县，下同）畜牧兽医站、检疫站及驻铁路、公路、机场的检疫单位（以下统称畜禽防疫、检疫机构）乡（镇）畜牧兽医站具体负责所辖区域内畜禽、畜禽产品的防疫、检疫和兽医卫生工作。各级畜禽、畜禽产品的防疫、检疫和兽医卫生工作，必须接受畜牧部门的监督和检查
。
第三条 本《办法》所称畜禽传染病，除《细则》第三条规定的，还有属于二类传染病的仔猪副伤寒、犬瘟热、鸡传染性法氏囊病，属于三类传染病的鸡组织滴虫病。
第四条 经营屠宰业的单位和专业户，必须具有屠宰间、消毒设备、急宰及病畜禽肉、污水、粪便、垫草、污物等无害化处理的条件，并由县以上畜牧部门验收发给兽医卫生合格证，经工商行政管理部门发给营业执照后方准开业。
第五条 除县级以上大中型屠宰场、肉类联合加工厂外，凡屠宰的畜禽，须经当地农牧部门的兽医检疫员或委托单位进行宰前检疫、宰后检验，并加盖验讫印章，出具检疫证明后，方准出售。自宰自食的生猪（羊）由当地乡、村兽医或防疫员实施宰前宰后检疫（验）工作。
第六条 饲养、经营、屠宰、加工、运输畜禽及其产品的单位和个人，发现本《办法》第三条规定的二、三类畜禽传染病时，应在兽医检疫人员的监督指导下，根据其危害程度、环境和场所的具体情况，分别处理：
（一）在畜禽饲养场发现的，要根据各种传染病、寄生虫病的流行病学特点和防治情况，采取检疫、隔离、治疗、预防接种、净化清群、捕杀畜禽等综合性防治措施。
（二）屠宰、加工畜禽、畜禽产品时发现的，经营者要按《肉品卫生检验试行规程》的规定处理。
（三）运输过程中发现的，营运者要停止运输，并立即报告当地畜禽防疫、检疫机构或乡（镇）畜牧兽医站，按《细则》第十三条、第十四条规定进行处理。
（四）在交易市场和农贸市场发现的，要立即停止交易和出售，由原单位或饲养户，在当地兽医人员监督下按有关规定处理。
对危害严重或本地新发生的二、三类畜禽传染病，按一类传染病处理。
第七条 饭店、熟食加工点、招待所、食堂等经营单位和个人，不得收购、加工、销售未经兽医卫生人员检疫、检验的畜禽、畜禽产品；严禁买卖、食用病腐肉；对病腐肉要作无害化处理。
第八条 各级畜牧部门和畜禽防疫、检疫机构，每年要组织一次评比，对模范遵守并执行《条例》、《细则》的本《办法》，在防疫、检疫工作中，作出显著成绩的单位和个人，给予精神和物质奖励。奖励费可从防、检疫收费中解决。
第九条 对违犯《条例》、《细则》和本《办法》的行为，视其情节轻重，由畜牧部门分别给予批评教育和警告、罚款、停业整顿、吊销兽医卫生合格证等处罚，直至提请工商行政管理部门吊销营业执照；对触犯刑律的，交司法机关依法追加究刑事责任。
（一）对进入农贸市场和交易市场无注射和检疫证明的畜禽 、畜禽产品，必须补检，重检和注射，加倍收费。
（二）对拒绝实施防疫、检疫的，按每头（只）一到十元罚款。
（三）屠宰场、肉类联合加工厂及其他经营畜禽的单位和个人，违犯《细则》第十一条的，罚款一百至二千元。
（四）对违犯《细则》第十三、十四条规定，致使环境污染、疫情蔓延的单位和个人，罚款一百至五百元。
（五）违犯《细则》第十七条、十八条，没有检疫证、注射证而交易、出售牲畜的单位或个人，按每头五十到一百元罚款，造成疫情蔓延的，要赔偿经济损失，并加倍罚款。
（六）对违犯《细则》第十九、二十、二十一条规定，不按《肉品卫生检验试行规程》检疫、检验，随意屠宰、无证上市销售畜禽、畜禽产品的，每百斤罚款十至五十元。对出售病、死畜禽肉者，加倍罚款。违犯本《办法》第七条规定的，要赔尝经济损失，并对其处以五十至二百元的
罚款。
（七）对违犯《细则》第二十二、二十三条规定，无证起运的，对畜（货）主罚款一百至三百元；对承运者，罚款五十至一百元。
（八）对饲养、生产、经营屠宰、加工、运输畜禽、畜禽产品的单位和个人，违犯《细则》第二十七条时，罚款十至一百元，造成疫情蔓延的加倍罚款。
（九）对违犯《细则》第二十九条规定的，罚款十至一百元；造成重大损失的，加倍罚款。违犯《细则》第三十一条规定的，罚款一百至一千元。
（十）对涂改、转让、伪造、买卖防疫和检疫证件的，除缴销证件，扣留畜禽、畜禽产品外，并对双方处以证件所指畜禽、畜禽产品价值的百分之五至百分之十的罚款。
（十一）对谩骂、殴打执行任务的兽医卫生检疫员，阻碍检疫人员执行检疫工作的，由公安机关给予治安管理处罚：触犯刑律的，交司法机关依法给予刑事处罚。
第十条 对违犯《条例》、《细则》和本《办法》有关规定的防疫、检疫工作人员，分别情况给予下列处罚：
（一）对不经检疫或不坚持判定标准，为被检畜禽、畜禽产品开具健康证明的，分别给予批评教育、警告、行政处分；情节严重的，给予降职降薪处分。
（二）对执行《细则》和本《办法》不负责任，玩忽职守，扩散疫源的，根据情节轻重，给予批评教育、经济制裁、撤销职务，直至开除公职处分。
（三）对收受贿赂，使病畜禽、畜禽产品达到交易、运输、屠宰和加工目的的，没收所得贿赂，并给予行政处分，直至追究刑事责任。
第十一条 各级政府要加强防疫、检疫队伍建设，充实配备技术力量。县级以上配备兽医卫生监督员。监督员的条件是：具有兽医大专毕业工作二年或兽医中专毕业工作五年以上实践经验，有较高技术水平，并能坚持原则、秉公执法、熟悉兽医业务。兽医卫生检疫员的配备按《细则》
第二十五条规定办理。
第十二条 畜牧部门的畜禽防疫、检疫机构和乡畜牧兽医站进行防疫、检疫、消毒工作的收费办法和标准，按省农牧厅、省物价局（85）吉农牧畜联字37号文执行。
第十三条 本实施办法由省畜牧局负责解释。
第十四条 本实施办法自发布之日起实行。



1986年4月15日