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律师看法:房价降了,差价谁来买单?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 09:09:51  浏览:9350   来源:法律资料网
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律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。

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关于修改中山市工业发展突出贡献企业评定办法(试行)的通知

广东省中山市人民政府


关于修改中山市工业发展突出贡献企业评定办法(试行)的通知


火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位:
  经研究,决定对《中山市工业发展突出贡献企业评定办法(试行)》(中府〔2008〕105号)作如下修改:
  一、将文件标题修改为《中山市工业发展突出贡献企业奖励优惠暂行办法》。
  二、将原文件中的“经贸局”修改为“经济和信息化局”,“人事局”修改为“人力资源社会保障局”。
  三、将原第四条修改为“市政府成立市工业发展突出贡献企业评审组(下称‘评审组’),成员单位由市府办公室、市委宣传部、市经济和信息化局、财政局、统计局、人力资源社会保障局、科技局、环境保护局、国税局、地税局等组成。评审组办公室设在市经济和信息化局,负责日常工作”。
  四、将原第八条修改为“市工业发展突出贡献企业每年评定一次,评审工作由评审组具体组织实施。评审组负责收集上年度符合本办法第五条及第六条规定条件的企业的相关资料,并进行审核和综合评议”。
  五、将原第十条“……颁发荣誉牌匾和荣誉证书,在每年3•28招商经贸洽谈会上进行通报表彰……”修改为“……颁发荣誉牌匾、荣誉证书并进行通报表彰……”。
  六、将原第十二条第(三)项修改为“企业在技术研发、引进先进设备方面符合规定条件的,可优先获得市工业发展专项资金的扶持”。
  七、在原第九条处增加一款作为第二款,内容如下:“公示期内公民、法人或其他社会组织对候选名单提出异议的,由评审组办公室进行核查,经查企业存在不符合本办法第五条、第六条规定情形的,由评审组取消其评选资格或调整其评定等次”。
  八、将原第五条“……企业法人代表当年无涉及该企业的违法犯罪行为”修改为“企业法定代表人当年无涉及该企业的违法犯罪行为”。
  九、将原第十五条“本办法自发布之日起实施”修改为“本办法自发布之日起实施,有效期两年”。
  现将《中山市工业发展突出贡献企业奖励优惠暂行办法》印发给你们,请遵照执行。


中山市人民政府
二○一二年一月三十一日


中山市工业发展突出贡献企业奖励优惠暂行办法

  第一条 为培育和扶持一批具有较强核心竞争力与综合实力的工业大企业大集团,打造我市优势企业群体,加快推进工业强市战略,特制定本办法。
  第二条 本办法适用于依法在中山市工商行政管理部门登记注册的工业企业。
  第三条 市财政每年按预算拨付专项经费奖励市工业发展突出贡献企业。
  第四条 市政府成立市工业发展突出贡献企业评审组(下称“评审组”),成员单位由市府办公室、市委宣传部、市经济和信息化局、财政局、统计局、人力资源社会保障局、科技局、环境保护局、国税局、地税局等组成。评审组办公室设在市经济和信息化局,负责日常工作。
  第五条 市工业发展突出贡献企业应具备按现代企业管理制度进行管理,依法经营,依法纳税,无环保违规等行为,有良好社会形象并积极承担社会责任等基本条件。企业法定代表人当年无涉及该企业的违法犯罪行为。
  第六条 市工业发展突出贡献企业的认定,按企业主要经济运行指标情况,设金奖、银奖和铜奖三个等级。
  (一)铜奖指标:
  1.年度销售收入达30亿元或以上;
  2.年度销售收入增速达全市规模以上企业平均水平;
  3.年度入库税收达1亿元或以上;
  4.年度企业技术研发投入占销售收入2%;
  5.年度企业工业增加值能耗低于全市平均值。
  (二)银奖指标:
  1.年度销售收入达50亿元或以上;
  2.年度销售收入增速达全市规模以上企业平均水平;
  3.年度入库税收达1.5亿元或以上;
  4.年度企业技术研发投入占销售收入2%;
  5.年度企业工业增加值能耗低于全市平均值。
  (三)金奖指标:
  1.年度销售收入达100亿元或以上;
  2.年度销售收入增速达全市规模以上企业平均水平;
  3.年度入库税收达3亿元或以上;
  4.年度企业技术研发投入占销售收入2%;
  5.年度企业工业增加值能耗低于全市平均值。
  第七条 企业获评为其中一等级的市工业发展突出贡献企业,今后不再参加同一等级或次等级的市工业发展突出贡献企业评选活动。
  第八条 市工业发展突出贡献企业每年评定一次,评审工作由评审组具体组织实施。评审组负责收集上年度符合本办法第五条及第六条规定条件的企业的相关资料,并进行审核和综合评议。
  第九条 经评审组评定的市工业发展突出贡献企业候选名单,通过我市主要新闻媒体向公众公示,公示期为10天。公示期满无异议的,由评审组将评定结果上报市政府批准。
公示期内公民、法人或其他社会组织对候选名单提出异议的,由评审组办公室进行核查,经查企业存在不符合本办法第五条、第六条规定情形的,由评审组取消其评选资格或调整其评定等次。
  第十条 市政府对获评企业授予“中山市工业发展突出贡献企业”称号,颁发荣誉牌匾、荣誉证书并进行通报表彰,对获评企业进行如下奖励:
  (一)对铜奖企业一次性奖励100万元。
  (二)对银奖企业一次性奖励200万元。
  (三)对金奖企业一次性奖励300万元。
  第十一条 企业所获奖励金可用于奖励企业领导集体、中层管理人员及技术骨干等对企业发展做出重大贡献的人员,也可用于投入企业生产经营。
  第十二条 市工业发展突出贡献企业享受如下优惠政策:
  (一)企业产品进出口检验检疫享受中山口岸检验检疫绿色通道待遇,企业申报出口免验产品优先审核。
  (二)企业产品通关享受《中华人民共和国海关企业分类管理办法》同等类别措施,A类以上企业在非工作时间和节假日办理预约通关的,优先予以安排。
  (三)企业在技术研发、引进先进设备方面符合规定条件的,可优先获得市工业发展专项资金的扶持。
  (四)企业因扩大产能需要购置土地的,在同等条件下,市政府优先安排用地指标并按照有关规定办理用地手续。
  (五)确保企业生产用电的需求,在错峰用电时段给予企业减免错峰用电负荷。
  (六)支持企业招才引智。企业录用、招聘应届具有国家全日制大学本科以上(含本科)学历的人才,优先办理入籍中山户口。同时,按企业获评的奖项等级给予企业若干入籍中山户口的指标,用于为本企业中达不到本市有关人才引进政策规定入户条件的企业骨干办理入籍中山户口,需符合下列条件:
  1.对企业发展有突出贡献;
  2.本人在中山有自有产权住房;
  3.在该企业连续工作满3年以上(含3年,以在该企业参加社会保险的年限为准)。
具体实施细则由市经济和信息化局与市公安局制定。
  (七)企业中非本市户籍的中层以上管理人员,在本市暂住5年以上,无违反计划生育政策的,其接受义务教育子女可按本市户籍人口就近安排入学。同时,按企业获评的奖项等级给予企业若干指标,用于本企业中层以上管理人员子女参与市一中、市华侨中学电脑派位。具体实施细则由市经济和信息化局与市教育局制定。
  (八)有本市户籍的企业法定代表人及高级管理人员可享受港澳出入境过关礼遇,由市有关部门核发过关礼遇通道证。具体申办手续由市经济和信息化局与中山边检站制定。
  第十三条 市政府定期编辑出版市工业发展突出贡献企业宣传资料,宣传企业成功经验和做法,营造企业奋发向上、做大做强的良好氛围。
  第十四条 本办法由市经济和信息化局负责解释。
  第十五条 本办法自发布之日起实施,有效期两年。



黑龙江省农村社会养老保险规定

黑龙江省人民政府


黑龙江省人民政府令
 (第15号)


  现发布《黑龙江省农村社会养老保险规定》,自发布之日起施行。

                            
代省长 田凤山
                          
一九九四年十二月九日


           黑龙江省农村社会养老保险规定



  第一条 为保障农村老年人的基本生活,维护社会稳定,建立健全社会保障制度,促进农村经济发展,根据宪法和国家有关规定,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 实行农村社会养老保险制度,坚持农民自我保障为主,自助与互助相结合,社会保险与家庭养老相结合的原则。


  第三条 本规定适用于本省境内农村(含乡镇企业)居民参加的社会养老保险。


  第四条 各级民政部门负责组织本规定实施。


  第五条 养老保险金交纳以个人为主,集体补助为辅。乡镇企业职工参加养老保险的集体补助,由企业按职工工资总额的一定比例税前列支。


  第六条 参加养老保险人员的年龄一般为17至60周岁;16周岁以下的,可由供养者为其交纳子女养老保险金。


  第七条 参加社会养老保险的人员根据本地区和本人的实际承受能力,自愿选择投保档次。月投保档次标准为2、4、6、8、10、12、14、16、18、20元,自愿选择20元以上者不限。在保障老年时基本生活的前提下,也可交纳一次性养老保险金。
  如遇自然灾害或其他原因无力交纳保险金时,可以调整交纳保险金的档次或停交保险金。恢复交纳保险金时可以补交停交的保险金。


  第八条 个人交纳和集体补助的养老保险金均记在保险人的名下。


  第九条 乡镇企业职工交纳保险金以企业为单位收缴,农民以村为单位收缴。劳动报酬按月、季、年收入的,分别按月、季、年交纳。


  第十条 领取养老保险金的年龄起点为50周岁。保险人员可以自愿选择50、55、60周岁为自己领取养老保险金的时限。给付的养老保险金按月或按季发放,不得拖欠和平调。


  第十一条 领取养老保险金人员,如不足10年死亡的,其所剩余年限的养老保险金,由其法定继承人或指定受益人一次性领取;无法定继承人或指定受益人的,一次性给付所在村或单位用于死亡者的丧葬费或养老保险的集体补助。领取养老保险金10年后仍健在者,继续按原标准领取养老保险金,直至身亡为止。


  第十二条 参加养老保险人员连续投保30年以上并已领取养老保险金的,无论何时死亡,均给付丧葬费200元。


  第十三条 参加养老保险人员交纳保险金期间死亡的,其交交纳的养老保险金总额(含集体补助部分)扣除规定的管理服务费后,连同按国家规定的利率计息,全部退还给法定继承人或指定受益人。无法定继承人或指定受益人的,退还所在村或单位用于死亡者的丧葬费或养老保险集体补助。


  第十四条 参加养老保险人员迁往外地或农转非、招工、提干和升学的,将其保险关系和所交纳的养老保险金转到迁入地养老保险机构;迁入地尚未建立养老保险制度的,将交纳的保险金总额(含集体补助部分)扣除规定的管理服务费后,连同按国家规定的利率计息,退还本人。


  第十五条 参加养老保险人员因伤残、严重疾病等原因丧失劳动能力,失去生活费来源的,如未达到领取养老金年龄,经本人申请,养老保险机构审核后,可将本人交纳的养老保险金(不含集体补助部分),连同按国家规定的利率计息,全部或分期退还本人。


  第十六条 养老保险金给付权益不得转让、抵押和偿还欠款,不得虚报或冒领养老保险金。违者一经查出,除追回资金外,还要追究当事人责任。


  第十七条 县(市)以上农村社会养老保险基金管理机构,具体承担基金的运营和保值、增值,在指定的专业银行设立农村社会养老保险基金专户,并及时汇入省保值、增值的指定帐户,专款专用。任何部门和个人均不得截留或挪用。


  第十八条 养老保险基金除需现支付部分外,购买国库券、金融债券的,必须达到国家规定的保值、增值利率。


  第十九条 各级农村社会养老保险基金管理机构,要建立健全财务制度并接受民政财政、审计部门的监督检查。


  第二十条 各级农村社会养老保险机构工作人员要秉公执法,对擅自挪用、侵吞养老保险基金、无故拖欠养老保险金和虚报冒领的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十一条 本规定由省民政厅负责解释。


  第二十二条 本规定自发布之日起施行。


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