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论缔约过失责任/许岳松

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 04:36:24  浏览:9449   来源:法律资料网
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论缔约过失责任

摘 要
缔约过失责任是指在合同订立过程中,因违背依据诚实信用原则所产生的义务的当事人应承担的致他人信赖利益损失的损害赔偿责任。关于缔约过失责任的法律性质大致有四种学说:侵权行为说、法律行为说、法律规定说、诚实信用原则说。缔约过失责任的构成要件有:缔约当事人违反先合同义务;缔约相对人受有损失;违反先合同义务的一方有过错;过错与损失之间有因果关系。我国《合同法》规定了缔约过失责任的主要类型。缔约过失责任既不同于违约责任,也不同于侵权责任,它们之间有明显的区别。根据先合同义务将缔约过失责任的类型分为几种情形,同时明确了损害赔偿的范围
关键词
缔约过失责任 诚实信用 信赖利益 适用类型 损害赔偿
前言:缔约过失责任的提出
缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方当事人故意或者过失地违反先合同义务,造成对方当事人信赖利益的损失时,依法应当承担的民事赔偿责任。缔约过失责任制度是民事责任制度中一个重要的组成部分,1861年德国法学家耶林在其主编的《耶林学报年报》第四卷发表了《缔约上过失,契约无效与不成立时之损害赔偿》一文提出缔约过失责任理论,被誉为法学上的发现,对各国立法和判例产生了深远的影响。笔者拟就缔约过失责任的相关问题,谈一谈自己的观点。
一、缔约过失责任概念
缔约过失责任理论最早是由德国著名法学家耶林提出,但关于缔约过失责任的概念,目前法学理论界尚存在较大争议,并没有一个统一的定义。我国台湾民法学者梅仲协先生将缔约过失责任概括为:“当事人所欲订立之契约,其必要之点不合意者,则应负缔约过失之责任,该他方当事人因契约不成立而蒙受损害者,得请求相对人赔偿其消极利益”;而且“于为缔结契约磋商行为之际,因过失致相对人损害时,应负损害赔偿之责任,纵契约未成立亦然。”①而另一学者王泽鉴先生则认为,缔约过失责任为“于缔约之际,尤其是在缔约谈判过程中,一方当事人因可非难的行为侵害他方当事人时,应依契约法原则(而非依侵权行为规定)负责。”②刘得宽先生认为,缔约上的过失责任,指“在契约缔结交涉开始以后,虽然犹未缔结完成,在这交涉阶段中也会产生以信赖关系为基础之法定债务关系。若当事人一方在此期间有故意过失违背信赖关系之行为时,亦须以违反债务为理由向对方负损害赔偿义务。”王利明先生指出,尽管这些观点各有其合理性,但由于第二种观点“未能区别违约责任和缔约责任,故不尽完善。”第三种观点虽然指出了缔约过失乃是违背了“以信赖关系为基础之法定债务关系。”但又认为“‘须以违反债务为理由向对方负损害赔偿义务’,故未能表明缔约过失的独立存在价值。”因此,王利明教授把缔约过失责任的概念定义为:“是指在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务,而致另一方的信赖利益的损失,并应承担民事责任。”①此外,也有人认为:“缔约过失不仅指契约未成立的情况下一方当事人的过失责任,而且包括在合同成立后,出现可撤销合同、无效合同的情况下,其撤销或被宣布无效的原因是因为在合同缔约的过程中一方当事人的过失造成的,这也是缔约过失责任。”王利明先生也表示了类似的观点。他认为,“在合同订立的过程中,因一方故意欺诈,或意思表示不真实,致使合同无效或被撤销,对有过失一方致他方的损害应适用缔约过失责任。”我国另一民法学者余延满先生则根据先合同义务理论认为,“缔约上的过失责任,是指缔约人故意或过失违反先合同义务而给对方造成信赖利益的损失时应依法承担的民事责任。”该概念中提出了先合同义务这一词语。余延满先生接着对先合同义务做出了解释,他认为,“所谓先合同义务,是指缔约人双方为签订合同而相互磋商,依诚实信用原则逐渐产生的注意义务,而非合同有效成立后所产生的给付义务,它包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、互相忠诚等义务。”②崔建远先生也认为:“缔约过失责任是缔约人故意或过失违反先合同义务时依法承担的民事责任。”③以上各种观点各有其合理性,都有一定的参照使用价值,但没有一个统一的概念。笔者认为,根据我国《合同法》第42条以及有关的民事立法,所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中,因违背依据诚实信用原则所产生的义务的当事人应承担的致他人信赖利益损失的损害赔偿责任。缔约当事人违反诚实信用原则所产生义务的行为称为缔约过失行为,主观上的过错称为缔约上的过失,应承担的损害赔偿责任称为缔约过失责任。
二、 缔约过失责任的特点
关于缔约过失责任的特点,法学界说法不一。缔约过失责任的特点归纳为以下四个:
1、缔约过失责任是缔结合同过程中产生的民事责任。缔约过失责任始于要约生效,止于合同成立,是在缔结合同过程中产生的。判断应否适用缔约过失责任,关键看缔约方在此阶段有无违反先合同义务而致相对方信赖利益的损失,即合同效力是否在合同成立之前就存在缔约上的瑕疵。以此作为一个评判缔约过失责任的一个重要标准,具有重要的实践意义。如要约邀请,不属于缔约阶段,应不发生缔约过失责任。王利明先生也认为,“此种责任发生在缔约过程中而不是发生在合同成立之后”,“只有在合同尚未成立,或者虽然成立,但因为不符合法定的生效要件而被确认无效或被撤销时,缔约人才承担缔约责任。”
2、缔约过失责任是以民法的诚实信用原则为基础的民事责任。缔约过失责任是违反义务的法律后果。这种义务不是合同义务,而是先合同义务。所谓先合同义务,又称先契约义务,是当事人在缔约过程中依诚实信用原则所应承担的必要的注意义务。这一特点也得到绝大多数学者的认同。根据诚实信用原则,缔约当事人在缔约的过程中负有一定的附随义务(亦即有些学者所称先契约义务),如互相协作、互相照顾、互相保护、互相告知、互相忠诚、不得隐瞒瑕疵、不得欺诈等义务。应该说,依诚实信用原则所产生的先合同义务,是缔约过失责任的本质所在。只有当缔约人一方违背了其应负有的这些义务并破坏了缔约关系时,才能由其承担缔约过失责任。
3,缔约过失责任保护的是一种信赖利益的损失。 根据“无损失,无责任”原则,缔约过失责任也必须有损失,此种损失应为信赖利益的损失。这一特点也为大多数民法学者所认可。“在大陆法中,信赖利益又称消极利益或消极的契约利益。”一般“是指无过错合同一方当事人因合同无效、不成立等原因遭受的实际损失。”所以该责任的确定应以受到信赖利益的损失为前提条件,只有因合同一方当事人的缔约过失行为而给对方造成信赖利益损失的,缔约过失责任才有可能成立。
4、缔约过失责任是一种弥补性的民事责任。对于这一点,王利明先生在论述缔约过失责任与侵权责任的区别时似乎也予以了认同。但笔者之所以把缔约过失责任看成是一种补充性的民事责任,并不是因为这种责任“并没有在现行法中得以明确地确认,尤其是因为附随义务毕竟不是法律明确规定的义务,而只是法官根据诚实信用原则所解释出来的义务。”而是因为它是在不能适用侵权责任和合同责任的情况下所采纳的一种责任。也有学者认为,由于“缔约过失责任产生于合同磋商过程中,只存在对一方信赖利益的损害,故缔约过失责任仅仅寻求一种补偿性的救济。”笔者认为这两种观点都从不同的角度来进行了阐述,都是比较可取的。
三、缔约过失责任的性质
关于缔约过失责任的性质,即缔约过失制度的理论基础,是指依据何种法理确立和追究缔约过失人的法律责任,大陆法系学者对此历来有多种争议,概括起来,主要有侵权行为说、法律行为说、法律规定说和诚实信用说四种主张:
第一种是侵权行为说。指除法定情形外,因缔约上过失导致他人损害是一种侵权行为,属于侵权行为法调整的范畴,应按侵权行为法的规定追究行为人的民事责任;认为“有关损害赔偿的请求权限于合同和侵权行为的请求权,不属于合同的请求权,就认为属于侵权行为的请求权。此观点在以前德国和法国颇为流行。甚至有的学者援引《法国民法典》第1382条关于“任何人不仅对其行为所引起的损失,而且对因其过失或疏忽所造成的损害应负赔偿责任”的规定而认为缔约过失责任是一种侵权责任。但也有人认为缔约过失行为违反了不得侵害他人财产权益的法定一般义务,并且符合侵权行为的一般构成要件,因此是一种侵权行为。
第二种是法律行为说。指缔约过失责任的理论基础在于当事人之间存在的法律行为,当事人之间订立的契约或事先达成的默契是当事人承担缔约过失责任的基础。持此观点的学者认为,“缔约上过失责任的法律基础是当事人后来订立的契约。”有的学者甚至认为:“信赖利益的损失,乃是违反了担保义务而产生的,因此,请求权在性质上属于契约的请求权。”笔者认为该观点是不正确的。首先,合同既然没有成立,根本就无法适用违约的责任。同时,如果主合同无效,从合同并不能完全都独立的存在并生效,“皮之不存,毛将焉附”?所以笔者认为这种观点不足取。也有人认为当事人在缔约过程中的磋商行为本质上已构成法律行为,因当事人在从事缔约行为的过程中已经形成了一种特殊的信赖关系,尽管此时合同未成立或生效,但仍在当事人之间产生了互相协作、照顾、保护、告知、诚实等附随义务,因此把缔约过失行为看作是“应视为违反约定的‘先契约义务’之违法行为。”笔者认为,这一观点也值得商榷:先契约义务从本质上来说应为法律直接规定的义务,并非合同当事人之间约定的义务。因此,笔者不赞同这一观点。
第三种是法律(直接)规定说。则指主张缔约过失责任的基础既不是侵权行为,也不是法律行为,而是源于法律的直接规定。有的学者认为,信赖利益赔偿请求权既不是法律行为请求权,也不是侵权行为请求权,而是基于法律的直接规定而产生的特殊请求权。认为缔约过失行为本质上是一种独立的违法行为(而非违约行为),缔约过失责任是违法责任中的一个独立的类型。由于缔约过失行为所违反的是一种法定的、对一般人普遍适用的义务,因此违反该义务时就应依法承担相应的法律责任。目前我国法学理论界大多赞成第三种学说观点。即认为缔约过失责任的性质或请求权基础应当是法律的直接规定。
笔者认为,上述说法均具有明显的缺陷:缔约过失责任有时并不侵犯相对人的具体权益,且侵权行为法有关免责、举证和时效的规定,使缔约过失责任的惩戒力度和保护有效性大为降低;法律行为说以尚未成立的合同或事先达成的订约默契作为责任基础,实际上是将缔约过失责任纳入一般违约责任的窠臼,混淆了缔约过失责任与一般违约责任之间的界限;法律规定说在法无明文规定的情况下,将遭遇到严重的适用困难。有鉴于此,笔者认为以上三种说法因存在理论或实践上的困难,均不足取。
第四种是诚实信用说。笔者赞同诚实信用说,因为缔约过失责任的理论依据,是建立在诚实信用原则基础上的先契约义务。合同关系是一种基于信赖而发生的要约承诺关系。在订立合同过程中,因一方当事人的过失而使合同不成立、无效或被撤消并致对方当事人受害,此时由于在当事人间不存在合法有效的合同关系,受害人难以以违约为由追究致害人的法律责任。但在当事人为缔约而进行磋商的过程中,双方当事人已由一般业务关系变成了具有特定信赖成分的特殊联系关系。这种关系虽不以给付义务为内容,但依据诚实信用原则,当事人应负有相互协力、通知、说明、照顾、保护等附随义务。①当事人若客观上违反上述先契约义务,且主观上存在过错,即应承担法律上的缔约过失责任。
四、缔约过失责任与违约责任、侵权责任之间的关系
(一)、缔约过失责任与违约责任
由于缔约过失责任产生于合同订立阶段,它通常适用于合同订立中及合同因不成立、无效或被撤销的情况,因其与合同有关,所以它与合同责任之间的关系比较密切。但这两种责任之间的区别也是比较明显的,主要表现如下:
1、责任形成条件不同。从责任形成条件上来看,“违约责任是违反有效合同而产生的责任,它以合同关系的存在为前提条件。”而“缔约过失责任则适用于合同订立中及合同不成立、无效和被撤销的情况下。”所以区分违约责任与缔约过失责任的一个重要标准就是要看合同关系是否有效成立。如果存在的是有效的合同关系,则应适用违约责任,而不必去考虑适用缔约过失责任。如果不存在有效的合同关系则可以考虑适用缔约过失责任。
2、责任性质不同。从所违反债务的性质和类型上来看,违约责任是违反合同债务,是一种约定义务,其核心为给付义务;而缔约过失责任则是违反了先合同义务,是一种法定义务,其核心是随义务。由于这两种债务在性质上存在着较明显的差异,因此也成为违约责任与缔约过失责任之间的一个显著区别。
3、责任承担形式不同。违约责任可以由当事人约定责任承担形式,比如约定违约金的数额或比例,也可以约定定金条款,等等。但由于缔约过失责任是一种法定责任,所以不能由当事人来进行约定,只能由法律来直接进行规定,而且只能是损害赔偿责任。
4、归责原则不同。违约责任主要适用无过错责任原则,例外或补充适用过错推定原则;而缔约过失责任则只能适用过错责任原则,即只有在缔约人一方有过错的情况下才会产生缔约过失责任。如果缔约当事人一方在缔约过程中没有过错,是不能让他承担缔约过失责任的。
5、赔偿范围不同。违约损害赔偿主要指履行利益的赔偿,要受到可预见规则的限制;而缔约过失责任的赔偿主要指信赖利益的赔偿,在某些特殊情况下可不受可预见规则的限制。
以上是缔约过失责任与违约责任的主要区别。此外,还有学者认为这两种责任形成的时间点不同:“违约责任的形成是在合同成立后,义务人不履行合同义务而形成的;而缔约过失责任是在合同订立过程中合同当事人一方违反诚信义务而产生。”而且这两种责任的免责情形也不同:在合同责任中,当事人可因不可抗力等法定情由而被免除违约责任,但缔约过失责任就不存在免责的问题,因为在要约承诺阶段不存在实际履行的问题。这些观点都有一定的道理。
(二)、缔约过失责任与侵权责任
基于缔约过失责任而产生的请求权与侵权行为的请求权有许多共同之处,比如违反的都是法定的义务,一般都以行为人的过失为必要条件,等等。但这两种责任也存在着显著的区别,主要表现为:
1、这两种责任形成的基础和条件不同。缔约过失责任以当事人之间通过接触而形成了一种特殊的信赖关系为前提,但侵权责任发生在一般的社会交往中,并不需要当事人之间存在任何关系,而且一般与合同无关。只有当侵权行为发生时,当事人之间才产生损害赔偿等法律关系。“所以侵权行为责任不存在缔约过失责任所要求的前提和基础,这是两种责任的重要区别。”
2、缔约过失行为与侵权行为所违反的义务性质不同。王利明先生认为:“缔约过失行为在本质上都是违反了依诚实信用原则而产生的附随义务,而侵权行为则违反了不得侵害他人财产和人身的一般义务,因违反这些义务而使侵权行为具有不法性。”①余延满先生也表示了类似的观点,他认为“缔约过失责任本质是违反了依诚实信用原则而产生的先合同义务,”而“侵权责任是违反了不得侵害他人人身和财产的一般义务。”
3、这两种责任的损害赔偿范围不同。“缔约过失的赔偿范围是信赖利益的损失,此种利益的损失不是现有财产的毁损灭失,也不是履行利益的丧失,而是因为相信合同的有效成立,导致的信赖利益的损失。”而侵权责任的损害赔偿范围“包括现有财产的灭失和可得利益的丧失,而且依法享有所谓非财产损害赔偿问题。”
4、这两种责任的归责原则也存在一些区别。缔约过失责任中所适用的是过错责任原则。但在侵权责任中,一般适用过错责任原则,在一些特殊侵权行为中,也适用无过错责任原则与公平责任原则。
5、这两种责任具体承担责任的类型或形式不同。缔约过失责任主要是一种财产责任,一般表现为对缔约方财产和人身损失的物质赔偿。根据法律规定,缔约过失责任形式只能是赔偿损失,没有其他责任类型或形式;而侵权责任是财产责任与非财产责任的综合,除表现为财产损失外,有时还可以表现为对人格权或精神损害的安抚和平复,如赔礼道歉、消除影响、排除妨碍等形式,因此侵权责任的形式要多于缔约责任。
缔约过失责任无论从其产生前提、责任性质、责任地位,还是从其具体适用等方面而言,都与违约责任及侵权责任有着极大的区别,是传统意义上两大责任体系难以替代的责任制度,正是这些自身特点决定了其独立存在及其适用的必要性。缔约过失责任将在我国债法体系中发挥着不可替代的作用。
五、缔约过失责任的构成要件
1、缔约当事人违反先合同义务
缔约过失责任作为一种责任形态存在,必须以先合同义务的存在及违反作为前提。先合同义务,是指合同成立之前,订立合同的当事人依据诚实信用原则所承担的协力、通知、保护、保密等义务。先合同义务不同于合同义务,其产生的基础不是依法成立的合同,而是诚实信用原则。民事主体一旦进入缔约过程中,就应当推定在双方之间形成一种合理的信赖,即一方当事人依据诚实信用原则给予对方以照顾、忠实于对方、告知对方与合同有关并涉及对方财产、人身安全的事由。先合同义务的发生以双方进入订立合同过程为标志。如果民事主体之间没有形成缔约关系,则当然不发生缔约过失问题。
2、缔约相对人受有损失
民事责任一般以损害事实的存在为成立条件,缔约过失责任也不例外,只有缔约一方违反先合同义务造成相对人损害时,才能产生缔约过失责任。缔约过失责任中的损失主要是指信赖利益的损失,信赖利益的损失范围的确定,学界观点不一。王泽鉴先生认为,一般言之,被害人得请求的,系若无加害行为时,其所处的状态故应该以信赖利益为原则。德国和日本的学说判例中,认为在缔约过失责任的情况下,赔偿的数额以不得超过履行利益为限。即不应该超过当事人在订立合同时所应当预见到的,因合同不成立,无效或被撤销有可能造成的损失,也不得超过合同有效或者合同成立时的履行利益。通常认为,在缔约过失责任的情况下,所应赔偿的为信赖利益的损失,即无过错的当事人信赖合同有效成立,但因法定事由发生,致使合同不成立、无效、被撤销等造成的损失。这种信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。这些损失必须是在可以客观预见的范围内,必须是基于信赖利益而产生的损失。如果不是基于信赖利益而产生的损失,即使一方支付了大量的费用而造成了损失,也不能视为信赖利益的损失。如果仅有一方的过失行为,而无对方受有损失的事实,则无所谓赔偿。
3、违反先合同义务的一方有过错
过错是民事责任的构成要件,缔约过失责任作为民事责任的一种,也不例外。过错具体表现为故意和过失两种基本形态。故意是指缔约人预见到自己的行为会产生合同无效、不成立或被撤销,能给相对人造成损失的后果,而仍然进行这种民事行为,希望或放任违法后果的发生。过失是指缔约人应当预见自己的行为可能产生合同无效、不成立或被撤销造成相对人信赖利益损失,因疏忽大意没有尽到协力、通知、保护、保密等义务,虽然预见到了但轻信其不会发生的主观心理状态。因此,无论故意或过失,只要具有过错就要承担责任,无过错就不承担责任。如果缔约过程中发生的损失是受害人、不可抗力等原因造成的,则违反先合同义务的一方也不承担缔约过失责任。
4、过错与损失之间有因果关系
这里的因果关系是指一方当事人的过错与对方遭受的信赖利益的损失之间存在必然的联系。这就是损害结果的出现系缔约过错行为所必然引起,若对方遭受的损失非因一方的过错,即使发生在缔约过程中,即使出现了信赖利益的损害,也不产生缔约过失责任。缔约过失责任的因果关系应适用民法关于一般因果关系的认定。在司法实践中应切实把握缔约过失行为与损害事实之间是否存在因果关系,只有如此,才能不致于使引起损害的缔约过失行为人的民事责任漏于追究。
六、缔约过失责任的主要类型
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对外贸易经济合作部办公厅关于执行外贸单证国家标准的通知

对外贸易经济合作部办公厅


对外贸易经济合作部办公厅关于执行外贸单证国家标准的通知
1995年10月4日,外经贸部办公厅

各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),各特派员办事处,各商会、协会、学会,各外贸中心,各总公司,各工贸公司:
为促进我国外贸单证的标准化和外贸管理工作的规范化,提高对外贸易管理过程中的办事效率,并为今后实现“无纸贸易”打下良好的基础,我部组织计算中心等有关单位,制定了《外贸单证国家标准》。其中,《外贸出口<商业发票>格式》、《外贸出口<装箱单>格式》、《外贸
出口<装运声明>格式》、《<中华人民共和国出口货物原产地证明书>格式》、《<中华人民共和国出口许可证>格式》、《<中华人民共和国进口许可证>格式》等6项标准,已经国家技术监督局批准为国家标准(技监国标函〔1994〕237号),并于1995年10月1日起实
行。
希望各单位接到本通知后,认真执行以上6项国家标准。

附件:国家技术监督局关于批准、发布《外贸出口单证格式商业发票》等六项国家标准的函 技监国标函〔1994〕237号
对外贸易经济合作部:
你部以〔1994〕外经贸技三函字第21号文报批的《外贸出口单证格式商业发票》等六项国家标准草案,业经我局批准,并在《发布国家标准公告》中发布,编号和名称如下:
推荐性标准:
GB/T15310 1—94 外贸出口单证格式 商业发票
GB/T15310 2—94 外贸出口单证格式 装箱单
GB/T15310 3—94 外贸出口单证格式 装运声明
GB/T15310 4—94 外贸出口单证格式 中华人民共和国出口货物原产地证明书
GB/T15311 1—94 中华人民共和国进口许可证格式
GB/T15311 2—94 中华人民共和国出口许可证格式
以上标准于1995年10月1日起实施。


鹰潭市专业市场物业管理暂行办法

江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市人民政府关于印发《鹰潭市专业市场物业管理暂行办法》的通知
鹰府发[2001]43号
鹰潭市人民政府

关于印发《鹰潭市专业市场物业管理暂行办法》的通知

各县(市、区)人民政府,市龙虎山风景旅游区管委会,市政府各部门:

现将《鹰潭市专业市场物业管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。

二00一年十月二十五日



第一章 总 则

第一条 为加强和规范专业市场的物业管理,维护管理企业、业主及使用人的合法权益,促进专业市场的繁荣,根据《江西省城市居住小区物业管理条例》和《江西省城市物业管理服务收费办法》,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于专业市场经营区内的物业管理活动。市政府就有关专业市场已作专门规定的,从其规定。

第三条 本办法所称的物业管理,是指专业市场物业管理机构,以有偿服务的形式对经营区内的房屋相关的公共、共用设备设施的日常管理维护以及对市容环境卫生、交通秩序、消防、治安等事项进行管理的活动。

第四条 本办法所称业主是指市场内物业的所有权人,使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 专业市场实行专业化有偿服务管理和业主自治管理相结合的原则。

第六条 房产行政主管部门对专业市场的物业管理实行行业监督管理。

市政、园林、公安(消防)、市容环境卫生、环保、物价、工商、供水、供电、供气、邮政、通讯等部门和单位,应按各自的职责分工、密切配合、共同做好专业市场管理的有关工作。

第七条 业主或使用人使用物业及在市场内的经营活动,应当遵守法律、法规和本办法的规定,并服从市场物业管理机构的管理。

第八条 对业主及使用人的违规行为,由市场物业管理机构予以劝阻、制止并督促改正,情节严重的,会同有关部门予以处罚。



第二章 物业的使用及管理

第九条 装修管理

(一)业主或使用人装修房屋,应先向物业管理机构提出申请,经批准后,每户缴纳1000元清运装修垃圾保证金,对不及时清除垃圾的,由物业管理企业代为清运,保证金不予退还。

(二)业主或使用人装修房屋时禁止下列行为:

1、擅自改变房屋的使用性质;

2、损坏房屋的承重结构和破坏房屋的外貌;

3、占有、损坏房屋的共用部位,在天井、庭院、阳台、屋顶以及道路或者其他公共场地搭建建筑物。

(三)装修时应保护给排水管道,不能造成管道堵塞,严禁把装修后的水泥浆、涂料残液等污物排入下水道。

(四)不准在外墙安装防盗窗,太阳能热水器等应统一按指定位置和要求安装,以免破坏房屋外墙面、屋顶的美观。

(五)装修时不得随意在道路上堆放沙石、水泥等建筑材料,不得拆动和损坏共用上下水管道、照明电路和其它线路,建设垃圾必须堆放在指定地点并及时清运,严禁从楼上往下倾倒垃圾。

(六)因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其它公用财产损失的,责任人应负责赔偿。

第十条 共用部位、设施、设备的管理

(一)业主或使用人应自觉维护好市场内的共用部位及设施、设备,未经物业管理机构同意,不得随意占用。

(二)业主或使用人不得擅自拆改共用电路、给排水管道,如确需改装增建,应向物业管理机构书面申请,经有关部门批准后,方可进行施工。

(三)业主或使用人房屋内的水电管线发生故障,由业主或使用人自行维修,涉及到公用部位的,由物业管理机构负责维修。

(四)业主或使用人不得擅自拆装水表、电表,一旦发现,将对业主或使用人按规定处以罚款。

(五)水费由物业管理机构按总表计量收缴,业主或使用人按分表计量,并分摊总表与分表的差量水价,最低用水量按市供水企业的规定执行。

(六)业主或使用人应积极配合水、电抄表员的工作,不得无故拒绝抄表员上门抄表,并按规定及时交纳水电费。

第十一条 市容环境卫生及绿化管理

(一)业主或使用人对各自门前的卫生、秩序、绿化实行“三包”,并与物业管理机构签订门前“三包”责任书。

店面的货物摆设,应当整洁美观、错落有致,业主或使用人应自觉配合检查,服从管理。

(二)未经业管理机构审核、报批,业主或使用人不得在经营区内设置广告条幅、标语牌等;经批准后设置的广告条幅、标语牌等过期应及时撤除,业主或使用人的门面招牌,应按物业管理机构的要求制作,做到内容健康,外型美观,并适时维护。

(三) 业主或使用人应将生活垃圾按时倒入指定地点,严禁乱倒乱抛,严禁将瓜皮果壳等杂物丢在路上。

(四)未经批准,经营区内不得饲养家禽家畜。

(五)业主或使用人不得随意丢弃带有病菌或其他有毒有害物质的废弃物,处理时应向环保部门申请,并按规定进行无害化处理。

(六)业主或使用人损坏环境卫生设施,除责令其恢复原状外,可按有关规定并处罚款。

(七)经营区内的公共厕所,实行专人管理和保洁,并实行有偿服务。

(八)有下列行为之一者,由物业管理机构除责令其纠正外,可按有关规定并处罚款。

1、随地大小便、乱丢瓜皮、果壳等废弃物的;

2、乱扔动物尸体,随意焚烧垃圾的;

3、在建筑物、设施和树木上涂写、刻画及未经批准悬挂、张贴宣传品、拉线凉晒衣物的;

4、在临市阳台、窗外堆放、吊挂有碍市容物品的;

5、不按规定时间、地点、方式倾倒垃圾、污水、粪便的;

6、占用公共场地装卸货物,未按时清扫、收集废弃物的;

7、运输液化、散装货物,不作密封、包扎、覆盖,造成泄漏遗洒的;

8、业主或使用人的厕所、下水道冒溢,不及时处理的;

9、在经营区内攀折花木,践踏草坪的;

10、在绿地上倒污水或投扔杂物,在绿化范围内堆放物品的。

第十二条 治安、消防管理

(一)经营区内实行封闭管理,配备必要的保安人员,实行门卫值班制度,维护正常秩序,及时制止危害社会治安和市场公共秩序的行为。

(二)业主或使用人要增强安全意识,积极配合保安人员的工作,如发现违法违规行为,应积极制止,并报市场保安人员或当地派出所处置。

(三)业主或使用人应依法经营,严禁在经营区内从事赌博、色情等违法活动。

(四)业主或使用人必须遵守各项制度,严禁强买强卖,敲诈勒索、酗酒闹事、打架斗殴等危害公共利益和安全的行为。

(五)经营区内实行明火控制,严禁擅自使用大功率电器,液化气灶、瓶应符合安全标准,严禁在经营区内使用煤炉、煤油炉做饭、烧水、取暖。

(六)严禁在经营区内擅自搭、接、移电线线路和改装供电装置。

(七)严禁在经营区内销售、储存烟花炮竹、打火机、火药枪、酒精、油漆、香蕉水、煤油、剧毒物品、放射性物质及其它有毒易燃易爆物品。

(八)业主或使用人配备的灭火器,应摆放在明显和便于取用的地方。

(九)经营区内配备的消防设施及消防物品,除消防需要外,任何人不得擅自取用或破坏。

(十)业主或使用人必须在店内经营,严禁堵塞消防通道。

第十三条 车辆、道路管理

(一)进入经营区停放的营运车辆都必须听从车场工作人员的指挥,在指定地点整齐停放。

(二)业主或使用人装卸货物应在物业管理机构规定的时间内进行。

(三)除消防、救护、清洁等经特许的车辆外,其他非装卸货的机动车辆未经批准不得驶入经营区内停放。

(四)未经批准,业主或使用人不得占道经营,不得在道路上堆放物品。

(五)在经营区停放的车辆,都必须按规定交纳停车费。

第十四条 业主自治管理

(一)按规定成立业主代表大会,代表大会至少每年召开一次,重大事项经全体代表过半数讨论通过。

(二)业主代表大会选举产生业主委员会,成员为7人,由主任、副主任或成员组成。

(三)业主代表大会制定的公约和业主委员会的章程不得与法律、法规、规章和本办法相抵触。

(四)业主委员会应积极配合物业管理机构的工作,规范业主或使用人的行为,对违反规定的业主或使用人进行说服教育。

第三章 物业管理服务

第十五条 业主与使用人应当与物业管理机构签订物业管理服务合同,合同中应约定下列事项,并根据标准约定各项服务的收费。

(一)房屋共用部位、共用设备的日常养护和维修管理;

(二)保洁服务;

(三)保安服务;

第十六条 物业管理机构可根据专业市场特点,为业主或使用人提供下列专项或特约服务:

(一)收缴水电费、有线电视费;

(二)订送报刊、收发信件;

(三)购车(船、机)票;

(四)保管车辆;

(五)维修业主自理的水、电设备;

(六)搬运装卸货物;

(七)其他特约服务。

第十七条 物业管理机构应当按下列要求提供物业管理服务

(一)在房屋使用前,将共用部位、设施、设备的使用维护的方法、要求以及注意事项书面告之业主或使用人。

(二)受业主委员会委托,代管维修基金,并按其审定的财务预算使用维修基金;

(三)对市场进行全天候巡视检查,定期对共用部位、设备、设施进行日常养护;

(四)发现共用部位、设备、设施损坏时,立即采取措施,并按约定进行维修。

第四章 物业管理经费和维修基金的收取与使用

第十八条 物业管理机构应按照《江西省城市物业管理服务收费办法》的规定,收取物业管理费,并将收费项目和标准进行公布。

第十九条 根据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定,房屋产权人应当按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金。

第二十条 维修基金应当用于经营区内共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。维修基金不足时,经业主委员会决定,按业主拥有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第二十一条 维修基金由物业管理机构代管,专户储存、专款专用,维修基金明细户应当按单幢房屋设置,按户核算。

第二十二条 维修基金的使用,由物业管理机构提出年度财务预算,经业主委员会审定后实施。房产行政主管部门应加强对维修基金使用情况的监督。

第二十三条 物业管理机构应当6个月公布一次物业管理服务费和维修金的使用情况,按受业主及使用人的监督。

第二十四条 物业管理机构与业主、使用人共同约定,可以按季预收物业公共性服务管理费,专项服务费按月分摊收费,特约服务费双方面议。

第二十五条 业主或使用人应按核定的标准按时向物业管理机构缴纳物业管理服务费,不按规定缴纳管理费的,物业管理机构有权收缴每日3‰的滞纳金(水电费滞纳金按有关部门的规定执行),并可采取相应措施。

第五章 附 则
第二十六条 本办法施行中的具体问题由市房管局负责解释
第二十七条 本办法自二00一年十一有一日起施行



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